公房系列之二：公房的承租和使用权转让
作者：法律快车
一、公房原承租人死亡后新承租人如何确定？
分以下两种情况分别处理：
1、在该公房内还有其他同住人的
按市房地局的规定，承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照以下顺序确定：
（一）原承租人的配偶；?
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；?
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。?
2、在该公房内没有其他同住人，但承租人在本市有常住户口的配偶或亲属
如果公房内没有其他同住人，但承租人有配偶或亲属(要求都具有本市常住户口)，在承租人的配偶和亲属之间按下列顺序确定新的承租人：
（一）原承租人的配偶；?
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；?
（三）原承租人的父母；?
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。?
由此可见，承租人死亡后，由同住人优先承租，如果没有同住人，再由原承租人的配偶或亲属(要求都具有本市常住户口)承租。所以，同住人有优先承租权。
二、原承租人死亡后，除了有本市常住户口的同住人可继续承租外，还有哪些同住人也可以继续承租？
原则上，原承租人死亡后只能由在房屋内有常住户口的人和其他亲属才有权要求继续承租，但目前法院考虑到公房承租的一些具体情况，规定虽然没有本市常住户口的，符合以下条件之一的同住人，也可以继续承租。这些条件是：
1、 在本市无常住户口，但因结婚而居住在公房内期限较长的；
虽然上海高院对“期限较长”没有做出明确规定，但结合无本市常住户口而可分割公房拆迁补偿款的规定来看，期限较长应当指至原承租人死亡时已“连续居住满五年”。
一些因为结婚后嫁到上海的外地人，虽然在上海生活了相当长的时间，但由于没有取得上海户口，其住房权利受到相当的限制。特别在遇到男方死亡后，常常由于房子的问题与婆家产生纠纷。而根据这条规定，如果男方是承租人，男方死亡后，只要女方居住的时间较长，也可以要求继续承租房屋。
2、 原告在公房内有本市常住户口，后因历史因素或家庭因素、居住困难等原因，户口迁出，但仍然居住于该公房内一年以上，且他处确无住房或住房困难的。
这一类包括一些当年上山下乡的上海知青，当时由于历史因素而将户口迁出上海，此后虽然又回沪，但户口仍在外地。在这种情况下，虽然户口不在上海，但只要在公房内居住一年以上其他地方没有住房或者住方困难，在原承租人死亡后也可以要求继续承租。
3、 因服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出公房，但在原承租人死亡前已居住于公房内，且在本市他处无住房的。
在这三种特殊情况下，户口虽被迁出，但在原承租人死亡前已居住在公房内本市没有其它住房，也可以要求继续承租。因此这三类人被视为同住人。
三、有数个有权继续承租的人对谁可以作为承租人产生争议时如何处理？
在原承租人死亡的情况下是按以上的顺利来确定新承租人，但如果按照这个顺序仍然无法确定新承租人(比如有两个以上子女而两个子女都想成为新的承租人时)，就只能由公房的产权单位或管理单位(大多指现在的物业公司)来确定。因为公房的产权不是承租人的，决定公房租给谁该当由产权单位或管理单位来确定。
如果对产权单位或管理单位确定的意见不服，根据上海高院的规定只能通过房地产管理部门寻求帮助，而不能向法院起诉。目前上海法院对这类纠纷暂不受理。但如果以新承租人不具备继续承租条件为由起诉到法院的，法院应当受理。
所谓不具备继续承租条件，指的就是新的承租人应当符合本文第一、二部分所列的条件。
四、哪些公房的使用权不能转让？
公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”，但称作买卖是不准确的，因为承租人享有的只是承租权而不是产权，而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
另外，有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：?
（一） 整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；?
（三）产权不明晰的；?
（四）承租人拖欠租金尚未结清的(注意：如果承租人拖欠租金超过6个月，出租人可以解除合同)；?
（五）依法代管或需要落实政策的；?
（六）已列入户籍冻结范围的(注意：主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况)；?
（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能转让的情况比较多，只有在拆除搭建后才能转让)；?
（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；?
（九）其他依法应当由出租人收回的。?
?除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。?
五、未经出租人同意，公房使用权转让是否一律无效？
案例：王某与李某数年前签订了一份公房使用权转让协议，约定王某将其承租的公房以28万元转让给李某，李某支付了28万元，王某也按时交了房，不过两人都一直没有到物业公司去办理租赁户名的变更手续。此后，李某以自己的名义向物业公司支付租金。几年后，由于房价上涨，王某想悔约，他提出将公房转让给李某时并没有经出租人同意，也没有办理户名的变更手续，因此转让是无效的。
在律师实务中，类似的案件是屡见不鲜的。根据规定，公房使用权转让当然要得到出租人的同意，因为这种转让是对公房承租权的转让，也就是对租赁合同的权利(占有、使用等权利)和义务(支付租金等义务)的全部转让，《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。因此，公房使用权的转让必须得到出租人(即产权单位或管理单位)的同意，否则无效。但这种同意并不一定要求立即办理更名手续。在以下两种情况下，都可以认为已得到出租人的同意：[page]
