公有居住房屋承租权、变更引发的涉老纠纷
一、公有居住房屋承租权变更引发的涉老纠纷概述
所谓公房是指其所有权归国家，实际使用人为个人，但却是由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。其中，公房权利人包括承租人和共同居住人（以下简称同住人）。根据上海现行的相关规定，公房承租人是同公房出租人建立租赁关系的公民，承租人应当持有统一印制的《租用公房凭证》。公房同住人指公房承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。目前，上海仍有大量的公房，其承租人或同住人多为老年人，因此，公房承租权和老年人的居住生存利益息息相关，由此引发的纠纷在各类涉老纠纷中也占据了不小的比重。按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋可以进行承租权的转让，因此，承租权变更引发的涉老纠纷主要体现为两大类型：一种是承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷；一种是租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后同住人之间为了如何变更租赁户名产生纠纷或者承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。
公房承租权的变更并非随心所欲，必须遵守国家相关的法律法规。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意，但出租人须在政府授权的范围内行使权利。之所以要求取得同住人同意，是从维护同住人居住生存利益角度出发。因此，原则上未征得同住人同意的转让合同无效。但购买承租权的第三人已经实际入住公房的，也应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。例如，该公房的同住人已经搬离公房，第三人已经实际入住公房的，表明该同住人已经以实际行动同意承租人转让公房的承租权，不能再以未取得自己同意而主张该转让合同无效。
公房租赁户名的变更，需要同住人之间或同住人与承租人之间协商一致，并征得出租人允许。当承租人死亡，同住人协商不一致，但都要求变更租赁户名的，由出租人根据相关规定指定承租人。值得注意的是，公房原承租人死亡的，其生前的同住人须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原公房配给制度主要是为了保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着实际情况的不断发展，符合下列情形的人员也具备继续履行租赁合同的资格：1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在公房内实际生活一年以上的；2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；3、因居住困难等原因租赁他处住房而搬出原承租人生前承租公房，但户口未迁出的。如果各同住人都符合继续担当承租人资格的，就应当根据相关法规确定的顺序进行确定。
二、公有居住房屋承租权变更引发的涉老纠纷的调解处理原则
（一）争取公房出租人支持，适时邀请其一同参与调解，促使各方在明晰自己权利义务的基础上达成调解协议
公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律法规对公房进行管理，对承租人、同住人的权利义务比较了解。此外，公房承租权无论是转让还是更改都必须征得出租人同意。因此，争取公房出租人的支持，适时邀请其一同参与调解有助于促使纠纷各方明晰各自的权利义务，缩小心理落差，本着实事求是的态度解决问题。例如，承租人死亡，各同住人均要求变更自己为承租人的纠纷中，因上海市房屋租赁条例对于更改租赁户名的条件以及顺序均有详细规定，出租人参与调解有助于各同住人合理定位，缩小差距，化解因对政策的不了解而产生的矛盾。[page]
（二）熟悉相关规定，准确把握同住人概念，以明确纠纷处理的方向
承租权的转让和更改都必须严格遵守相关法律法规，因此调解人员应当熟悉相关规定，在分清责任、明确双方权利义务的基础上进行调解，以把握正确的调解方向，增强调解双方的信任度。由于公房承租权的转让和更改都与公房同住人的利益息息相关，因此调解员还应当准确把握同住人概念。值得注意的是，虽然界定同住人资格时不以是否具有本市常住户口为前提，但涉及租赁户名更改等重大事项时，相关法规往往将同住人是否在本处具有常住户口作为条件，因此更需调解员熟悉这些法规。
（三）根据情况灵活运用调处方式，可尝试通过经济补偿的方式平衡各方利益
现实生活中，纠纷总是形形色色，而纠纷的发生都有一定的前因后果。因此，调解中可以根据采用灵活多变的调处方式，寻找各方的利益平衡点。例如，承租人死亡，同住人之间为了更改租赁户名产生的纠纷中，由于更改租赁户名的顺序中原承租人的配偶位列原承租人的父母之前，但如果配偶居住并不困难而老人无房可住或房屋最早的来源系老人，在双方自愿的基础上可以采取老人承租房屋而给予配偶一定经济补偿的方式等等。又如，承租人未经同住人同意擅自转让承租权的纠纷中，如果该转让合同因此而无效但受让承租权的第三人无过错的情况下，承租人仍需要对第三人受到的经济损失进行赔偿。因此，在当事人自愿的基础上，也可以调解由承租人给予同住人一定的经济补偿，同住人因此而追认承租人的转让行为，由此化解双方的矛盾。
