房地产评估师为什么不能估房价

周六的时候参加了一个论坛，谈到了对房价分析的一些看法，发在这里，和大家分享一下。

主持人：最近世联陈董事长提出一个说法，关于M型社会的问题。M型社会在美国30年就开始了，日本也开始了。董事长认为可能两头走，这对估价上可能有点变化，豪宅向好，中低档住宅向差一些，这个请陈董事长分析一下，深圳进入了M型社会吗？

我：我没有说中低住宅价格向下，先更正一下。大家不知道有没有发现一个非常有趣的现象，就是关于房地产价值的评估。我们有一批专业人士叫做房地产评估师，但是这几年房地产评估师几乎没什么用，他们在房地产价格成为全国舆论焦点的时候，专门干房地产评估的这帮人却集体失语了，这是什么原因呢？我觉得这个事需要我今天跟大家说一说。

目前对于房地产价格评估这套理论，专业人士集体失语了，实际上讨论房地产价格的有这么几帮人，第一类是像半求这样的，网络大侠，代表民间舆论，第二类人是像王洪老师这样的教授，还有一类人是投行的，他们说上海房价跌了，然后摩根斯坦利马上去买。另外还有一类是房地产商，比如以任志强为首的，口水仗打了这么长时间了。

但我觉得关于价格的问题，不是这么简单，房地产价格是不是只取决于供求关系？我觉得不是。房地产价格按照老祖宗马克思说法，有三项因素：第一是货币价值，货币价值是影响资产价格的一个重要方面；第二是房地产本身价值。也就是刚才说的文化之类的；第三才是供求。我们现在老说供求，有些事就分析不出来。深圳这几年的需求突然放大到这种程度，你说深圳房价可以升50%以上吗？单用一个方向说不清楚。这就是为什么目前专职房地产估价的评估人员集体失语的一个根本原因。晚卖3个月就能升30%，他也算不出来。



为什么币值对价格影响甚大？这一两年中国房地产升值有这样的原因，因为人民币不合理的长期低估，使得人民币跟美金保持类似香港联系汇率，美金大幅度下跌了25%以上，人民币实际上在跟着美元下跌。这个时候我们知道，假设一杯啤酒上面有一层泡沫，有啤酒的部分，有泡沫的部分，我们拿尺子一量，啤酒部分多少，泡沫部分多少，那把尺子就是币值，现在这个币值缩水了25%，那你说这个价格怎么判断？泡沫到底严重不严重？这就说不清楚了。所以说币值这个事跟我们建设部没有关系，跟我们国家有关系。我们行业内部调整来调整去能解释2006年全国房地产价格上涨吗？我觉得不能解释。

第二部分就是房地产价值本身，这个怎么来判断。香港现在楼市两极化，这几年楼市真正赚钱的人是哪些人呢？他们跟老百姓没有关系。所以香港这几年楼价根本没有升，甚至反降。这种情况在深圳会不会出现？随着资产价格升值，一部分人因为搭上了资产升值的边，他开始分享了整个经济发展的好处，一部分人没有搭上就没有得到好处，就出现了M型结构。这也是网民们焦灼不安的原因，因为他们不知道自己会不会塌陷下去，沦落为中低收入。这两年中国经济增长中受益最多的人是谁？他们整体结构什么样，收入变化怎么样，我觉得这是判断未来房地产价值的一个重点。