继承的房产,买卖该如何缴税?

更新时间:2014-09-03 14:17
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导读:
案情简介王先生的父母拥有一套面积为90平方米的公寓,购房日期为2006年3月。2011年父母亲去世后,王先生继承了该房产,同时办理了相关产权变更手续,该房产为王先生家庭唯一住房。2014年年初,王先生欲将...

  案情简介:王先生的父母拥有一套面积为90平方米的公寓,购房日期为2006年3月。2011年父母亲去世后,王先生继承了该房产,同时办理了相关产权变更手续,该房产为王先生家庭唯一住房。2014年年初,王先生欲将该房产出售,向税务机关咨询需缴纳哪些税费,能否享受相关税收优惠政策?

  税法分析

  (一)二手房交易的相关税收优惠政策

  1.营业税

  根据 《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)的规定,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。其中关于“普通住房”的标准,江苏省为建筑面积不超过144平方米的住房。

  2.个人所得税

  根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。其中“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上;“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

  3.印花税、土地增值税

  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137)的规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  4.契税

  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

  (二)王先生能否享受相关优惠政策?

  通过对以上政策的了解,我们可以看到:王先生所出售的住宅为90平方米,且属于家庭唯一住房,可以享受印花税、土地增值税、契税的税收优惠。但王先生能否享受营业税和个人所得税的税收优惠?主要焦点在于王先生所持有的房产是否满5年。

  根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

  换而言之,王先生的房屋出售时是否持有满5年,应以王先生父母亲购房日期为准。王先生父母购房时间为2006年,房屋出售时已超过5年,所以王先生可以享受营业税、个人所得税的相关税收优惠。

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