同一套房产卖给两个人 未过户者不能得到房屋

2007年8月，王女士以50万元的价格将一套房子卖给张女士，双方签订了房屋买卖合同。由于该房为新房，尚未取得产权证，双方约定张女士首付30万元，待取得产权证后再支付剩余购房款。2008年3月，王女士拿到房屋产权证后并没有卖给张女士，而是将房屋以63万元的价格卖给市民刘先生，并办理了产权过户。目前张女士准备到法院起诉，要求王女士双倍返还已付购房款。
律师分析
在本案中涉及两个法律关系，一个是物权关系、一个是债权关系。房屋的归属关系属于物权关系；王女士和张女士、刘先生之间存在两个房屋买卖合同关系属于债权关系。
由于物权是绝对权、对世权，具有公示的效力，而债权是相对权、对人权，不具有公示的效力，所以物权具有优先于债权的效力。
结合本案，由于刘先生和王女士之间不但有一个有效的合同，而且还办理了房产过户手续，所以根据一物一权原则，刘先生取得了该房屋的所有权。张女士虽有一个有效合同，但是没有办理房屋过户手续，所以不能取得房屋的所有权，但是可以追究王女士的违约责任。
律师建议
买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房，到了交房日，却得知房子已经卖给他人并办理了过户手续，从而使买房存在很大风险。笔者建议大家在买房的时候，在订立合同后房产过户之前，办理一个预告登记，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房二卖”。
根据《物权法》规定，房地产登记引进了“预告登记”的新环节。预告登记行为属于准物权行为，买方在办理预告登记以后，如果卖方再想卖房必须取得预告登记权人的同意。如果未取得预告登记权人的同意，房产局是拒绝办理房产过户手续的。
需要注意的是，“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”