房屋所有权的转移与买卖合同效力的关系如何

　　1、关于房屋买卖合同效力的有关规定

　　1983年12月27日国务院颂的《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”这一条的规定是相当落后了，奇怪是到现在都还没有进行修订和重新发布，也许是把力量都投入到商品房而忘记了私有房屋买卖的缘故。

　　1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。这一规定相对于83年《城市私有房屋管理条例》的规定，是有很大的进步的。该规定确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。当然还是不能摆脱行政手续繁琐不得不顾及的羁绊。

　　1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：《意见》第五十六条规定的精神，只适用于解决《条例》实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件应严格按照《条例》的规定办理。于是，该批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，在刚刚要进步时，还是由于惯性的原因而退了大半步，只是有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。

　　1988年1月26日最高人民法院发布了《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，其中第85条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”所有这些都表明，房屋买卖时应该办理的手续，并不被认为是买卖生效的必然要件，或者说至少这些要件是可以事后补正的。

　　1995年《城市房地产管理法》中对房屋销售的条件也作出了比较明确的规定，但是由于实践不足，立法上并不是十分自信。

　　1999年《合同法》第36、37条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这一规定实际上已经明确宣布了形式要件的非必要性。

　　针对近年来，整个房地产市场的发展，2001年重新公布的《商品房销售管理办法》以及《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》中都明确地对商品房销售规定了严格的条件。但是并没有直接规定，如果不具备这些条件的法律后果。一般学理上认为，在商品房预售中许可证是合同的生效要件而其他的则与合同效力均在。

　　通过以上的梳理，可以发现实际上整个立法以及实践变化的过程就是不断地冲破形式要件的束缚的过程。

　　2、产权过户登记与房屋买卖合同效力的分离。

　　在法学理论界和实践界，通常认为产权过户登记是房屋买卖合同的生效要件，但实际上这是对登记制度属性的误解，没有区分债权制度和物权制度。房屋是典型的不动产，只有通过登记才能使权利变动的事实向社会公开，登记是物权变动的公示方式，只有经过公示，物权的变动才会有公信力，物权的变动状态才能得到他人的尊重。

　　房屋买卖合同是一个债权合同，属诺成性合同，只要当事人之间意思表示一致，主体合格、意思表示真实确定合法可能、不违反法律法规的强制性规定，那么买卖合同就是有效的，应会发生当事人所欲求的法律后果，就是在当事人之间产生债权和债务。产权过户登记只是房屋所有权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前登记是在合同生效后发生的，而不是决定合同的效力。登记行为的发生，是以双方当中人签订的房屋买卖合同有效为前提的，登记是合同生效的结果，而不是因为进行登记才使合同生效。房屋买卖合同最终产生的是当事人之间的请求权，这一请求权不同于物权，仅仅是一项债权。房屋权利的过户登记与合同效力的不同，关键的是在于债权与物权的区分，过户登记是针对物权进行的；而合同效力则指的仅仅是债权。