银行抵押房子能否过户

　　银行抵押房子能否过户，要征得银行的同意。

　　一般来讲，可以尝试下面４个方式为房产解抵押：

　　第一，房产所有者必须先行偿还银行贷款，从而顺利取消抵押，再办理产权过户手续。具体来讲，就是买房双方需要先行达成产权变更的协议；再前公证处进行公证；待卖方付清银行的贷款以后，买方便能够从银行顺利取得房产证，解除抵押登记手续；最后，双方按照既定的公证协议书办理产权变更登记，完成过户。

　　第二，买卖双方经过共同协商达成一致的协议，然后前往银行出示这份关于房屋产权变更所达成的书面协议。可是这种方式有一个先决条件，即先要获得银行的允许，主要可细分为下面２种状况：

　　１、要是银行允许产权变更，那么借款人会从卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理产权变更登记。如此一来，银行出借房产证，接着买卖双方带着银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等一些重要的必要材料，前往房屋所在地的房管部门进行房屋产权变更登记手续，最后顺利过户。

　　２、要是银行拒绝变更，那么买卖双方就只可以根据上文提及的第一种方式实现产权过户。当然，要是业务自有资金不能支付的时候，也可以“曲线救国”以请担保公司帮助你赎楼。

　　第三，直接赎楼。具体来说，就是卖方直接找担保公司对此进行担保，然后把余款付清，双方获得房产证，办理过户登记，最后卖方把钱还给担保公司即可。

　　第四，找中介公司。中国目前的法律尚不支持签协议过户。所以，要是买卖方觉得协议过户的方式不太保险的话，可以直接找中介公司办理过户，使用这种方法的话，买卖双方必须实现支付一定手续费，让中介垫付资金，这样卖方才可以获得房产证，把房子过户到买方的名下，最后买方进行按揭还中介公司资金。

　　导致过户失败的原因有很多，包含但不仅限于以下情况：

　　１、被有关部门查封的房产。

　　２、未解除抵押的房产。

　　３、业主离婚未办理析产登记的房产。

　　４、集体所有土地开发的房产。

　　５、伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋。

　　６、卖方是无民事行为能力人（精神病患者、未成年人）。

　　７、拖欠相关税费的房产。

　　８、未上市的“央产房”。

　　９、未满５年的经济适用房、集资房。

　　１０、业主死亡，未完成继承手续的房产。

　　１１、房屋拥有共有产权人，卖方未经其他产权人同意出售的房产。

　　１２、卖方无法提供房产证。

　　１、签订合同：

　　房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方本人签字，如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字。

　　２、提交申请：

　　双方当事人在房屋买卖合同签订后３０日内，持房地产产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

　　３、审核：

　　房地产管理部门对提供的文件进行审查，并在１５日内作出是否受理申请的书面答复；房地产管理部门核实申报的成交价格，并对转让的房屋进行现场勘查和评估。

　　４、缴纳税费：

　　房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费，一般需要十五个工作日左右。

　　５、房产过户：

　　由房地产管理部门核发过户单，税金缴纳完毕后便可拿到房产证，买卖双方进行交接，过户完毕。

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