钦州市城中村改造管理试行办法

第一章　总　则

第一条　为规范和推进城中村改造工作，完善城市功能，改善人居环境，提高居民生活水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于我市中心城区范围内的城中村改造工作。

本办法所称城中村，是指城市规划区范围内，以村民委员会为组织形式，其居民使用集体土地的居住村落。

第三条　本办法所称城中村改造，是指根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，按照城市化要求，对城中村进行整村综合改造。

第四条　城中村改造应当以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。

第五条　成立钦州市城中村改造项目工作领导小组(以下简称市村改领导小组)，作为城中村改造工作的领导机构，由市政府主要领导任组长，负责全市城中村改造的总体协调、指导、推进，领导小组下设城中村改造工作办公室(以下简称市村改办)，作为城中村改造的日常工作机构，负责本市城中村改造管理工作。

第六条　各辖区政府(管委)应成立相应的组织机构，负责组织本辖区内的城中村改造工作，接受市村改领导小组的领导，业务上接受市村改办的指导。

第七条　城中村改造应坚持以下原则：

(一)以人为本、让利于民、可持续发展；

(二)市区联动、政府主导、村民主体；

(三)科学规划、完善功能、合理布局；

(四)整村改造、分步实施、片区平衡；

(五)依法、公开、透明。

第二章　实施单位

第八条　辖区政府(管委)提出申请，经市村改办组织审查，报市政府批准，确定城中村改造实施单位。

第九条　市土地储备中心负责城中村改造范围内土地一级开发整理手续办理及土地收储工作。市土地储备中心与实施单位签订土地一级开发委托协议，严格开发工作时限，明确开发责任和义务。实施单位负责筹集资金，组织实施城中村改造范围内土地一级开发整理。

第十条　实施单位可以是：

(一)市政府投融资公司或辖区政府(管委)投融资公司；

(二)农村集体经济组织成立的开发企业；

(三)农村集体经济组织与市政府平台公司或辖区政府(管委)平台公司或投资企业合作成立的开发企业。

鼓励农村集体经济组织单独或与他人合作，采取自主拆迁、自主建设、自主分配安置住房的方式，主动申请并组织实施城中村改造。

实施单位可通过招投标等方式引入，按法定程序征得村民同意后签署合作意向协议书。

第三章　方案编制

第十一条　市村改办依据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划并结合控制性详细规划编制城中村改造专项规划，拟定《钦州市城中村改造试点工作方案》，经市政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。

第十二条　市规划部门依据改造片区的专项规划、控制性详细规划等条件，以村或片区为单位，组织编制修建性详细规划，报市政府审批后，作为城中村改造实施的规划依据。

第十三条　修建性详细规划应达到规定的深度要求，除依据国家规定的强制性内容外，还应包括以下内容：

(一)确定村庄或片区城中村改造的用地范围，确定需整合的旧城改造用地范围；

(二)确定安置用地面积和位置以及公共服务、基础设施规模，制定初步建设方案。

第十四条　在区域公共设施承载能力许可条件下，实施规划有困难的，可依据有关规定优化改造范围内用地布局，提高土地利用效率。

第十五条　实施单位应委托有资质的设计单位，按照国家有关规定并结合地方历史文化和民族特色，对安置小区建筑和市政基础设施进行设计，根据村民的实际需求确定安置住房户型、结构和单套面积等。安置小区相关规划设计方案需按法定程序征得村民同意。

第十六条　辖区政府(管委)应当委托专业的拆迁调查、测绘公司对拟改造村庄范围内的人口、户籍、土地资源、居住状况、经济发展水平等社会经济发展基本情况进行全面细致调查，以图片、影像等形式保留现状历史资料，并将有关数据作为编制城中村改造实施方案的基础资料。

第十七条　城中村改造实施方案，应当根据城中村改造专项规划、片区控制性详细规划、片区修建性详细规划，由辖区政府(管委)按一村一策组织编制，按法定程序征得2/3以上村民同意，经市村改办组织论证及审查同意后，由辖区政府(管委)上报市政府批准。

第十八条　城中村改造实施方案应将以下子方案作为附件或包括该方面内容：

(一)征地补偿安置方案；

(二)房屋拆迁安置方案；

(三)安置小区建设方案(含安置小区内市政基础设施、消防设施建设)；

(四)村民身份处置方案；

(五)村民社会保障方案；

(六)农村集体经济的股份制改革方案；

(七)文物保护及开发利用规划方案；

(八)计生、教育、医疗卫生等涉及其他方面的方案。

第十九条　中村改造实施方案未经批准，不得实施。经批准的，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更的，须按原程序报批。

第四章　土地利用

第二十条　城中村改造用地应符合经济和社会发展规划、土地利用总体规划，并纳入年度土地供应计划。

第二十一条　纳入城中村改造规划的村集体土地，经村民会议2/3以上(含本数，下同)成员或2/3以上村民代表书面同意，由辖区政府(管委)审核确认，可依照法定程序征收为国有。

第二十二条　城中村改造中村民安置房、公共管理及公共服务用房等基础设施用地经市政府批准，市国土资源管理部门以划拨方式供地，且公共管理和公共服务用房不得抵押、买卖交易、改作他用。

配套开发商品房和其他经营性用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

其他土地，由市土地储备中心统一收购储备，按照国有储备土地进行管理。

第二十三条　安置用地内开发建设的建筑物，一部分用于安置补偿村民，剩余部分依法上市交易，上市交易参照《钦州市中心城区农村集体经济组织就业用地开发使用管理办法(试行)》的有关规定办理相关手续。

第二十四条　土地出让金上缴财政，实行封闭管理，土地出让金的净收益部分专项用于改造安置补偿和城中村改造范围内公共设施和基础配套设施的建设。

第二十五条　按照城市规划的要求，需连片实施改造的项目与城中村项目用地一并供地。

第二十六条　凡未征收为国有的城中村土地，未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

第五章　征收安置

第二十七条　实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被安置对象及早入住。

旧村拆除应当在辖区城中村改造办公室组织、监督下实施。旧村未拆除的，相应开发项目不得开工建设。

第二十八条　拟改造城中村由辖区政府(管委)按照本章规定制定补偿安置方案，并经村民会议讨论通过后，报请市政府批准后执行。

第二十九条　编制拆迁补偿安置方案时按以下原则和标准执行：

(一)对改造范围内村民拥有的产权住宅房屋，实行产权调换(回建安置)为主、货币补偿为辅的安置方式；

(二)搬迁集体土地上房屋的，对被搬迁户的补偿产权安置按照《钦州市人民政府办公室关于印发钦州市集体土地上房屋征收补偿及安置建设管理暂行办法的通知》(钦政办〔2012〕217号)的有关规定执行；

(三)实行货币补偿的，产权房屋货币补偿按现行标准执行；

(四)对产权住宅所有人进行补偿安置后，剩余安置补偿建筑，经村民大会讨论同意，可按以下一种或多种方式进行处置：

1. 将剩余的安置补偿建筑分配到户；

2. 上市销售剩余安置补偿建筑，将销售收入分配到户；

3. 统一经营管理剩余安置补偿建筑，定期将经营收益分配到户。

第三十条　拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置一致意愿后，签订拆迁补偿安置协议书。协议内容应包括：

(一)被征收房屋及构筑物和其他附着物的权属、地址、面积、使用性质、结构等情况；

(二)补偿方式、内容、标准及金额；

(三)补偿款支付约定，搬迁移交时间、过渡期限，房屋产权注销；

(四)违约责任和解决争议的方式。

以实物补偿方式安置的，协议内容还应包括安置住房具体的位置、楼层、房号、户型、面积、装修标准和交付时间等。

第三十一条　获批的拆迁补偿安置方案和每户安置住房建筑面积须进行公示，接受群众监督，公示期满后方可执行。

第三十二条　城中村改造实施单位在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和辖区村改办签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经辖区村改办同意，银行不得拨付。

补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

第六章　无形改造

第三十三条　城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。

第三十四条　实施改造的城中村，其在册的常住人口依照法定程序转为城镇居民户口。

第三十五条　城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议或村民代表会议讨论通过后实施。

第三十六条　原集体经济组织的资产收益归原村民所有。

村民委员会完成集体资产管理体制改革后，可依照法定程序撤销村民委员会，建立社区居民委员会。

新的社区居民委员会建立后，按居民自治的原则管理辖区内公共社会事务，办公经费和社区居民委员会干部报酬标准按市政府和辖区政府(管委)现有规定执行。

第三十七条　城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。安排就业时，同等条件下鼓励优先安排独生子女户、双女结扎户以及残疾人等需要特殊照顾的群体。

第三十八条　城中村村民参加就业培训、基本养老保险、医疗保险以及生育政策和计划生育奖励扶助、征地补偿费的分配和使用按国家、自治区及我市有关规定执行。

第三十九条　城中村改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，环境卫生由城区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。

第七章　政策支持

第四十条　收储土地的出让收入在扣除有关成本、税费和按政策规定计提的各项专项资金(基金)后的净收益，优先用于改造范围内市政公用设施和公共基础设施建设。

第四十一条　在城中村改造中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税；将土地使用权归还土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。

第四十二条　实行税费减免或返还。

村集体经济发展项目、安置补偿建筑和基础设施的建设涉及的有关税收，根据国家、自治区有关规定确定的减免范围和程序予以减免，必须征收的，市本级留成部分可以优先安排用于城中村改造项目的基础设施建设；涉及到的政府性基金收入、行政事业性和经营性收费，按政策规定程序办理相关减免手续。

新建安置小区自来水、电力、有线电视、燃气等保持城中村改造前原容量的，不再收取项目增容费(初装费)，需要增容的则按有关规定收取费用。

第四十三条　在城中村改造中，对符合城市棚户区改造或危旧房改造条件的，优先申报上级资金支持。

第八章　监督管理

第四十四条　自本办法施行之日起，除国家、自治区、市政府安排的项目以外，城中村内禁止一切与城中村改造无关的单项建设活动，市发改、规划、国土、住建等部门不得办理相关审批手续。

第四十五条　辖区政府(管委)负责辖区范围内城中村一切建设活动的管理工作，牵头组织领导所在辖区范围内违法建设的控制和查处工作。各相关行政主管部门按照各自职责，依法做好违法建设的控制和查处相关工作。

第四十六条　城中村改造实施单位应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第四十七条　城中村改造项目建成后，除进行建设项目单项验收外，还应进行整体验收。验收合格后，竞得企业将《国有建设用地使用权出让合同》约定的地上和地下建筑物所有权及土地使用权，无偿移交给村民和农村集体经济组织，并为其办理房屋产权证。

第四十八条　城中村改造实施主体在实施改造过程中应当文明守法。弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，依法承担相应的法律责任。

第四十九条　城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第五十条　在实施城中村改造过程中，违反土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以查处。

第五十一条　对阻碍改造，违反治安管理规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章　附　则

第五十二条　本办法对城中村改造工作未作规定的，依照国家、自治区有关规定执行。

第五十三条　本办法由市住建委负责解释。

第五十四条　本办法自发布之日起施行，本办法施行以前的城中村改造文件内容中与本办法规定不一致的以本办法为准。

第五十五条　灵山县、浦北县的城中村改造管理参照本办法执行。