各乡（场、区）镇人民政府，县直各有关单位：
经研究同意，现将《彭泽县房地产行业税收征收管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO六年六月二十日
彭泽县房地产行业税收征收管理暂行办法
第一条 为了正确执行房地产业各项税收政策，加强房地产业税收的征收管理，规范房地产交易行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》及《九江市财政局、九江市地税局关于加强房地产税收一体化管理工作的通知》（九财农税[2006]9号）和其他有关规定，结合我县实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称房地产业，是指在我县境内转让土地使用权和销售不动产的业务，即所转让使用权的土地或所销售的不动产在我县境内，应按本办法管理。
销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产。
第三条 发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业应纳地方各税的纳税义务人（以下简称纳税人）。
第四条 我县境内房地产业应纳税费的主要种类为营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税、防洪保安基金等。
第五条 下列行为属于房地产业地方税收管理的征税范围：
（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为；
（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为；
（三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；
（四）未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产确权、转移手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；
（五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；
（六）接受他人委托代建不动产，但以接受人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其他权益）有偿转让给他人的行为；因城市建设规划需要拆迁，而以其他房屋还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；
（七）对一方提供土地使用权，一方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税：
1、合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2、对出地方提供土地使用权，由出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还出地方的，对出地方按“服务业?租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；
3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。
第六条 纳税人发生转让土地使用权或销售不动产，分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：
1、营业税按销售收入额征收，税率5％；城建税按营业税税额征收，城镇规划区内税率为5%，农村税率为1%；教育费附加按营业税税额征收，费率3％；
2、印花税按书立的购房合同和建筑安装合同金额征收，税率0.03%，由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
3、土地增值税按营业用房和非营业用房销售收入预征，预征率分别为1%、0.5%，开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；
4、企业所得税，凡财务制度不健全的按销售收入附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%、销售普通住房附征率2%，凡财务制度健全的并经地税机关认定按销售收入预征，预征率2%，开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；
5、个人所得税，凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定征收，凡不能据实征收的，按销售款附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%、销售普通住房附征率2%，；
6、土地使用税按实际占用土地面积征收，适用税率分别为2元/平方米?每年、1.2元/平方米?每年、0.8元/平方米?每年；
7、防洪保安基金按销售收入征收，费率0.12%；
8、契税按取得不动产或土地使用权成本价征收，税率4%（其中普通住房为2%）；
9、耕地占用税按实际占用耕地面积征收，征收标准为每平方米4.3-5.3元。
第七条 纳税人转让土地使用权或销售不动产，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额：没有同类平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。
第八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产业务行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产采用预收款（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第九条 房地产开发单位或个人应在取得房地产开发土地使用权之后30天内必须依法向地方税务主管机关办理税务登记；在与建筑施工单位签订施工合同后，督促建筑施工单位到税务机关办理税务登记；向建筑施工单位支付工程款项时必须凭正式建安发票，未提供建筑安装发票的，房地产开发企业不得支付其相应工程款。
第十条 房地产开发单位或个人在发生房地产经营业务收入时，要及时到税务机关申请领购预售房款专用收据，按月将取得的经营业务收入向税务机关申报缴纳税费。开发的房地产项目验收合格后在向房产管理部门办理房屋权属登记前，要到税务机关将预售房专用收据换成销售不动产专用发票。房地产开发单位或个人在转让土地使用权或者销售不动产收取款项（包括收取预收定金）时，不得以其他任何收据代替。
第十一条 全县各职能部门要进一步加强部门协调配合，建立综合信息协调传递机制，抓好房地产各环节税收控管。
1、县发展改革委员会应在房地产开发项目自批准之日起30日内向县地税部门传递有关房地产项目立项批文。
2、县国土资源管理局将本县商业用地挂牌交易时，应将土地使用权交易信息每月月末定期向地税部门进行传递。包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等。
3、县城建规划部门应将全县房地产开发项目审批同意信息每月月末定期向县地税机关进行传递。包括规划土地位置、用途、总建筑面积等信息。
4、县房产管理局在办理有关房屋权属登记或变更登记手续时，必须严格执行“先税后证”的有关规定，办理房屋权属登记或变更登记的单位、个人必须向房产管理部门提供契税完税凭证和与转让金额一致的销售不动产发票原件，核对无误后同时将销售不动产发票复印件存档备查。凡未提供销售不动产发票和契税完税凭证的，严禁办理房屋权属登记或变更登记。同时，房产管理部门应定期将房屋权属登记或变更登记的信息向财政、地税机关传递，财政、地税机关应对上述信息认真核对。
5、县契税征收机关要将土地使用权承受方及承受土地使用权的交易信息、房地产转让方及其房地产转让信息、房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息按月及时传递给地税机关。同时，地税部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息及时传递给契税征收机关。
契税征收机关应依据纳税人报送销售不动产发票和地税部门的审核意见，受理契税办理事项，并将发票复印件作为申报资料存档，对于报送资料不全者，不予受理。
第十二条 税务机关工作人员在征税过程中，经发现有擅自减免税和收人情税行为的，追究相关人责任，情节严重的追究法律责任；纳税人若采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式造成少缴或不缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重的，移交司法机关追究法律责任；纳税人违反规定未使用预售房款专用收据、专用发票和支付建筑施工工程款项时未凭税务机关出具的正式建筑安装发票的，按《中华人民共和国发票管理办法》的规定，每份处200元罚款，造成税款流失的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
相关职能部门在落实本《办法》过程中，未按要求指定专门人员传递信息或传递信息不及时，将追究相关人员责任；对契税征管和房产管理部门未做到“先税后证”规定的，要严厉追究相关责任人员的责任，情节严重造成税款流失的，失职单位用办公经费补交相应流失税款，并对相关失职人员给予行政处分直至开除公职，属于领导同意的，从严追究责任或提请任免机关免除领导职务。
第十三条 本办法未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定执行。
第十四条 本办法由彭泽县财政局、彭泽县地方税务局负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起执行。
江西省彭泽县人民政府
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