转发国家税务总局《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》及本市贯彻实施意见的通知

现将国家税务总局国税发（1996）212号《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并结合本市具体情况，制订贯彻实施意见如下，请一并贯彻执行。

一、关于《通知》第一条中“在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税”。其所得税税率根据《中华人民共和国国务院关于经济特区和沿海十四个港口城市减征、免证企业所得税和工商统一税的暂行规定》〔国发（1984）161号〕第三条第三款的规定，减按10%征收。

二、《通知》第二条第一款所称：“凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的”是指外国企业（包括：港、澳、台地区，下同）直接委派人员对其在中国境内的不动产进行全面经营管理（如：有权代表外国企业签订租赁合同，可直接向承租人收取租金，有权对其不动产进行改建、装璜和维修等实质性经营管理活动），不包括所雇佣的仅专业从事清洁、门卫、绿化等日常维护人员。

三、《通知》第二条第二款所称“出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的”是指：

1、外国企业在中国境内直接投资建立的专业管理机构（如物业管理企业等）；

2、外国企业在中国境内自行选定并委托对其不动产进行日常或专业管理的其他单位（或个人）；

3、外国企业委托在中国境内的其他单位或机构对其不动产进行直接或间接管理。

四、《通知》第二条第三款所称“出租人属于协定国家居民公司”，其“协定国家”是指与我国已签有避免双重征税协定的国家。

所称“属于非独立代理人的单位（或个人）”是指：中国境内的未依照中国法律组成企业法人的单位；或未经批准可以独立地、专业从事代理业务的个人，或者虽然是属于独立代理人的单位（或个人），但其经营活动全部或几乎全部代表该外国企业对其不动产进行日常管理活动的。

五、外国企业属于上述第二条、第三条和第四条所列形式出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产取得的租金收入，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。外国企业应在中国境内设置能够准确反映经营状况，能够正确计算应纳税所得额的会计凭证、帐簿。外国企业不能提供完整、准确的成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，各主管税务机关可按税法有关规定对其取得的租金收入总额按不低于30%的比例核定其应纳税所得额。

六、外国企业如属于协定国家居民公司，委托中国境内属于独立代理人并专业从事物业管理的单位（或个人）对其不动产进行日常管理，对其取得的租金收入可按《通知》第一条规定计算征收营业税和企业所得税。

七、外国企业出租位于中国境内的不动产所取得的租金收入，应按营业税条例和企业所得税法规定的纳税期限缴纳营业税和企业所得税，并向所属税务机关提供出租人的国别（地区）和不动产租赁合同（或协议）以及对其不动产进行日常管理的委托协议（或合同）等有关证明文件。上述营业税和企业所得税应由出租人按税法规定的期限自行申报缴纳，或者由承租人在每次支付租金时代扣代缴，如果出租人不在中国境内，亦可委托（或指定）对不动产进行日常管理的单位（或个人）进行代扣代缴应纳税款。

八、外商投资企业建造用于转让的商品房和建筑物，在建成后尚未转让前，发生临时性出租并取得租金收入的，其租金收入应按营业税暂行条例有关规定缴纳营业税，并作为企业“其他业务收入”，期末转入“本年利润”科目计算应纳税所得额。

1997年7月2日

附件：

国家税务总局关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知

国税发（1996）212号

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称营业税暂行条例）和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称所得税法）的有关规定，现就外国企业出租中国境内房屋、建筑物的有关税收问题，通知如下：

一、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税，并按所得税法第十九条的规定，在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税。

根据营业税暂行条例实施细则第二十九条和所得税法第十九条的规定，上述营业税和企业所得税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。

二、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例和所得税法的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。

三、本通知自1996年10月1日起执行，以前处理与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。

上海市国家税务局、地方税务局