袁州区人民政府，市政府各部门：
根据宜春市中心城总体规划要求，为提升城市品位，改善人居环境，打造宜春形象，以崭新的城市面貌迎接2004年第五届全国农运会的召开，市委、市政府决定对鼓楼片区实行总体规划，整体拆迁，全面改造。为确保拆迁安置补偿工作顺利进行，现将《宜春市鼓楼片区旧城拆迁改造补偿安置实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。
二00三年二月八日
宜春市鼓楼片区旧城拆迁改造补偿安置实施方案
为了维护拆迁当事人的合法权益，妥善做好被拆迁人的补偿安置工作，保障鼓楼片区拆迁改造工作顺利进行，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》（第305号令）的有关规定，结合实际，特制定鼓楼片区拆迁改造补偿安置方案：
一、拆迁范围
鼓楼片区属宜春市传统商业区，拆迁范围内的鼓楼片区：鼓楼路东西长840米，其中天文广场长156米，宽130米；东风大街南北临街长210米左右；中山路东西临街长210米左右；环城西路南北临街长140米左右；重桂路南北长210米左右；以上宽度均为66米左右。二符巷南北长275米左右；鼓楼停车场占地面积4亩，中山路休闲广场占地面积3亩，整个拆迁占地面积约214亩。
据初步调查：鼓楼片区旧城改造拆迁范围内总建筑面积约274400平方米。住房为2756户，人员1万多人；住房总建筑面积约218900平方米。店面约900间，建筑面积约32312平方米。办公用房、工业用房等房屋总建筑面积约23188m2.
二、拆迁安置补偿的方式、指导价和计算公式
（一）安置补偿方式
1、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
2、实行产权调换的居住用房就近安置。实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋结构差别因素和房屋新旧程度因素，确定调换的建筑面积。
3、实行产权调换的店面，按照国务院第305号令第二十五条的规定，计算被拆迁店面的补偿金额和所调换店面的价格，结清产权调换店面的差价。
4、居住用房和非居住用房实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
（二）补偿指导价
1、2002年房屋重置指导价
结构类型 房屋重置指导价（单位：元／m2）
框架结构 580
砖混结构 400
砖木结构 350
砖土结构 250
简易结构 150
2、土地使用权评估价
①商业用地 土地出让评估价（单位：元／m2）
东风大街 3024.11
中山路 3024.11
重桂路 2534.11
重桂路以东鼓楼地段 2534.11
重桂路以西至法院宿舍门口 2200
法院宿舍门口以西至鼓楼口 1800
鼓楼口以西至国税局东墙 1500
国税局东墙以西至环城西路口 1800
环城西路 1909.11
中山路至崇儒巷80米以内 1500
所有次干道 600
②居住用地 450
③工业用地 250
（三）计算公式
1、居住用房实行产权调换的计算公式：产权调换的房屋建筑面积＝被拆迁房屋的建筑面积×房屋结构新旧综合调换系数
2、居住用房实行货币补偿的计算公式：货币补偿金额＝[土地评估价×（1±修正系数）＋房屋重置指导价×房屋成新率×（1±楼层系数）]×建筑面积
3、店面实行产权调换的计算公式：产权调换店面的差价＝产权调换店面的市场评估价－被拆迁店面的市场评估价
4、非居住用房实行货币补偿的计算公式：货币补偿金额＝[土地评估价×（1±修正系数）＋房屋重置指导价×房屋成新率]×建筑面积
5、房屋装饰补偿计算公式：装饰补偿金额＝装饰项目市场指导价×数量或规格×拆迁补偿价
6、土地（空地）补偿计算公式：土地补偿金额＝土地评估价×土地面积×（1±修正系数）
三、拆迁安置补助费
1、搬迁补助费
①住宅：一次性安置按每户补助200元；临时安置二次搬家按每户补助400元。
②非住宅：货币补偿按建筑面积每平方米一次性补助4元。
2、临时安置补助费
住宅：实行产权调换按建筑面积每平方米每月补助2元；实行货币补偿按建筑面积每平方米一次性补助6元（菜农补偿执行产权调换的标准）。
3、拆迁非住宅房屋造成停产、停业补助费
按建筑面积每平方米一次性综合补助35元。
四、其他规定和要求
1、房屋的用途和面积以房屋所有权证为准，土地的用途和面积以土地使用证为准。未办理房屋所有权证和土地使用证或房屋所有权证和土地使用证标明的使用性质、建筑面积与实际不符的，应限期到房管部门和土地管理部门办理产权登记或变更登记手续。
2、房屋建筑面积的计算执行国家标准《房屋测量规范》 （GB／T17986.1-2000）。
3、店面的认定原则上应具备“三证”。即：房屋所有权证、营业执照和税务登记证。但考虑到鼓楼片区的历史状况和客观事实，主要应以税务部门的纳税凭证和店面租赁协议为依据；特殊情况，由拆迁协调领导小组办公室认定。
4、店面面积的认定：单位的经营场地按实际面积计算。私人店面10米以内有隔板的，隔板以内按实际面积计算，隔板以外的按80％计算；超过10米的，按《附件二》有关规定计算面积。
5、房屋重置指导价和土地使用权评估价是经过房屋、土地评估机构和价格主管部门共同测算确定。
6、实行货币补偿房屋的折旧按《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）采用成新折扣法，对超过耐用年限的房屋，其折旧最低不低于五成新。
7、实行产权调换居住用房的电话、通讯网络、有线电视、管道煤气、水、电等设施由拆迁人统一规划、统一设计。规划拆迁改造区域内的主管线费用由各管线单位负责（其中电力管线待城网改造资金到位后解决），各管线单位的支线费用（含进户线）由拆迁人负责。拆迁人与各管线单位要各司其责、密切配合、通力协作，在规定的时间内完成管线工程建设。实行货币补偿的居住用房和非居住房屋的电话、通讯网络、有线电视、管道煤气、水、电等设施由拆迁人按市场价格进行补偿。
8、店面实行产权调换的，按照国务院第305号令第二十四条规定，计算被拆迁店面的补偿金额和所调换店面的价格，结清产权调换的差价；所调换店面的价格由房屋拆迁管理部门委托合法的评估机构评估确定，并在符合规划条件的前提下就近优先调换。
9、拆迁人必须确保拆迁补偿安置资金全额到位，并按国家房地产开发经营有关政策规定进行开发建设，同时提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。
10、拆迁菜农户的房屋除上述两种补偿方式外，还可以采取异地安置，在拆迁补偿中只按房屋指导价补偿房屋费用，不补偿土地费用，土地安置在集中统一规划的前提下，由拆迁人提供达到三通一平后的熟地标准。熟地费用和建房报批的各种费用由拆迁人负责。
11、拆除工业企业用房设备的基础，以及无法恢复使用设备的补偿按有关规定进行评估确定。
12、实行产权调换的居住用房超面积换房的，偿还建筑面积超过原建筑面积10平方米以内的按当年的经济适用房价格结算，超过10平方米以上部分按安置地段的商品房价格结算，同时按国家有关规定交纳契税和产权登记手续费。
13、实行产权调换的居住用房进行分户、转让和继承的，应按国家规定交纳契税和房屋交易手续费。
14、对产权不明确和产权有纠纷的房屋，在拆迁期间难以解决的，经房屋拆迁管理部门同意，先向公证机关办理证据保全，然后实行拆迁。
15、房屋拆迁补偿评估，必须由具有合法资质的评估机构承担。对评估结果有异议，可按国家有关规定向房屋拆迁管理部门申请裁决或向人民法院起诉。
16、房屋装饰市场指导价是根据《江西省二000年工程定额》和《宜春市建设工程造价信息》，并考虑市场调查因素的基础上确定的，其中包括了材料费、人工费和机械费。拆迁补偿价是在市场指导价的基础上，并考虑装饰项目的实物性、功能性和经济性三项折旧因素后确定的；折旧年限最长不超过10年，表中未列装饰项目按市场评估价确定。
17、以划拨方式取得的土地使用权，在处置土地前应补办出让手续，并补交地价款50％的出让金。
18、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑按有关规定给予适当补偿。
19、有关拆迁收费标准
①房地产评估费：按房地产评估价的0.5%.
②办理拆迁许可证费用：按拆迁房屋建筑面积每平方米3.5元。
③拆迁服务费：按拆迁房屋建筑面积每平方米16元。
五、有关附件
附件一：拆迁居住用房实行货币补偿楼层系数表
附件二：宜春市鼓楼片区拆迁私有店面补偿用地深度修正系数表
附件三：拆迁居住用房就地实行产权调换结构新旧程度综合调换系数表
附件四：2002年房屋室内装饰拆迁补偿价格表
附件五：房屋结构的认定标准
宜春市人民政府
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