关于印发《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则》的通知

各区（县）住宅发展局（署）：

现将《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则》印发给你们，请遵照执行。

二○○三年四月一日

上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则

第一条　（制定依据）

根据《上海市人民政府关于修改〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉的决定》[市政府令（2002）第130号]（以下简称《办法》），结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条　（适用范围）

凡在本市市区、郊区城镇和独立工矿区、港区、校区投资新建住宅，均适用本细则。但个人建造的自住房屋除外。

第三条　（主管部门）

上海市住宅发展局（以下简称市住宅局）是本市新建住宅配套建设与交付使用的主管部门，负责新建住宅配套建设与交付使用的综合管理和协调，组织开展本市新建住宅交付使用的许可审批、行政处罚和对各区（县）新建住宅交付使用工作实施监督。

各区（县）住宅发展局（署）[以下简称区（县）住宅局]在市住宅局的组织指导下，按照管理权限，具体负责本辖区内新建住宅配套建设与交付使用的管理工作。

第四条　（住宅竣工配套计划编制）

住宅建设单位根据批准的住宅区规划和市政、公用设施专业规划，联系专业配套单位，编制新建住宅市政、公用配套设施建设方案，向住宅项目所在地的区（县）住宅局备案。

住宅建设单位应当在实施配套施工前三个月，向区（县）住宅局申报住宅建设竣工配套计划，提出竣工配套的时间和要求。区（县）住宅局会同专业配套单位平衡后报市住宅局。

市住宅局根据上海市建设和管理委员会批准的年度市政设施配套建设计划，综合平衡后编制下达上海市住宅建设竣工配套计划。

第五条　（计划实施）

住宅建设单位和专业配套单位应根据下达的上海市住宅建设竣工配套计划组织实施配套建设。市住宅局和区（县）住宅局应当跟踪检查、协调矛盾。

市政、水务、电力、信息、交警等有关部门对住宅建设竣工配套计划的实施给予配合。

第六条　（规划管理）

市和区、县规划管理部门在审批新建住宅详细规划时，应当就落实市政、公用和公共建筑设施配套项目，征询住宅建设管理部门意见。住宅建设管理部门应当协同各级规划管理部门对规划的实施进行监督、检查。

第七条　（审核申请）

新建住宅交付使用许可审核是包括实体性审核和程序性审核在内的综合性审核。

新建住宅竣工后，建设单位组织竣工验收，向市或者区（县）建设行政管理部门办理竣工验收备案，并经各有关专业配套单位和管理部门验收合格后，方可向市住宅局或者区（县）住宅局提出审核申请。

在办理申请手续时，住宅建设单位须填写《上海市新建住宅交付使用申请表》（以下简称《交付申请表》），并提交下列文件和资料：

（一）立项审批管理部门出具的项目纳入住宅建设投资计划和市住宅局出具的纳入本市住宅建设施工计划、竣工配套计划的批准文件及相关资料。　　（二）土地管理部门出具的建设用地批准书或者土地出让合同。

（三）规划管理部门出具的建设工程规划许可证及总平面图、建筑工程项目表。

（四）经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表。

因分期建设，规划要求的公共建筑设施暂未配建的，附近可供过渡使用的公共建筑设施管理单位提供的同意使用证明文件和住宅建设单位按时完成建设的书面承诺。

（五）专业配套单位和管理部门出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通信、有线电视配套验收合格证明和宽带数据传输的接管证明；

雨污水排放因客观条件所限，一时无法纳入城乡管网，住宅建设单位提供的主管部门同意的实施计划和临时措施，以及按时完成雨污水纳管工程的书面承诺。

绿化建设因季节原因无法及时完成的，住宅建设单位应提供按时完成绿化配套的书面承诺。

（六）市住宅局出具的住宅配套费缴纳证明或者项目包干批复文件或者免缴证明。配套费实行自收自支的区（县），由区（县）住宅局出具。

（七）对一次实施或者分期实施最后全部完成项目，规划管理部门出具的规划验收合格证明。　　（八）公安管理部门出具的公安门牌编号，消防管理部门出具的高层住宅消防验收证明，上海特种设备监督检验所出具的电梯验收检验报告。

（九）具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘汇总表。

（十）住宅建设单位出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第八条　（部分交付使用要求说明）

（一）住宅区周边或邻近道路上没有燃气管网的，3万平方米以上（含3万平方米）住宅区应当完成住宅区内燃气管道的敷设和燃气气化站设施的设置，3万平方米以下的住宅区应当完成住宅内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。

（二）外环线以内（中心城区）的住宅区和外环线以外创建“四高”优秀小区和别墅住宅区，应当完成五类以上的数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端口敷设到户和与住宅信息配线箱的相接，并做好资质的驻地网运营商的接管工作。

（三）住宅空调器外机和冷凝水排放管的位置应当统一、安全、隐蔽，并按照规划设计要求，完成空调器外机（设备）基座和冷凝水排放管的设置。

住宅区内的电线、电缆应当入地敷设。围墙应当透空透绿，并配有安保设施。

（四）住宅区内绿化环境建设应达到规划设计的要求。

分期分批开发建设的住宅区最后一批住宅交付使用时，绿化配套和小区围墙应当全部建成。个别绿化项目确因季原因无法及时完成需延时的，住宅建设单位应当作出完成绿化配套的书面承诺，并经市住宅局或者区（县）住宅局同意，延长时间最迟不得超过住宅交付使用后6个月，审核部门应当做好监督核查工作。

（五）新建住宅交付使用前，住宅建设单位应当完成路灯、环卫设施和停车库（按规划标准）的配置，并在住宅区入口处内设立住宅楼门号及道路示意牌（夜间有灯光照明），确保居民入住后生活方便。

第九条　（审核时限）

市住宅局或者区（县）住宅局受理新建住宅交付使用审核申请后，最长审核时限不得超过30天。属于招标拍卖用地的住宅建设项目，应当在15个工作日内完成审核。住宅交付使用审核时限控制应当处理好与建设行政管理部门竣工验收备案后对质量问题追索时限的关系。新建住宅交付使用审核合格的，按幢颁发《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《许可证》）。别墅住宅区可视情数幢一证。

第十条　（交付使用许可申请审核程序）　　（一）送达告知书

住宅建设单位在申报住宅建设竣工配套计划时，市住宅局或者区（县）住宅局应向其送达《上海市新建住宅交付使用申请审核告知书》，并签收送达回执。

（二）受理

行政执法人员在初审住宅建设单位提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》及相关材料齐备且准确无误后，发出《上海市新建住宅交付使用申请审核受理通知书》，签收人、送达人分别签名和填写日期。对材料不齐全退回的，由住宅建设单位补齐后重新提出申请；对按照管理权限不属本管理部门受理的，应告知其有管理权限的部门地址和电话。

（三）现场踏勘

市住宅局组织审核的住宅项目，由市住宅局行政执法人员会同该项目所在区（县）住宅局行政执法人员到现场踏勘后予以审核。区（县）住宅局组织审核的住宅项目由区（县）住宅局行政执法人员会同市住宅局行政执法人员到现场踏勘后予以审核。

在现场踏勘前，市住宅局或者区（县）住宅局应向住宅建设单位送达《上海市新建住宅交付使用申请审核现场踏勘告知书》，并签收送达回执。

现场踏勘应当由至少2名持有《行政执法证》的执法人员同时检查，查看该基地是否具有《办法》第十一条和本《实施细则》第八条的要求，基地条件是否与住宅建设单位提供的材料相符。

现场踏勘时，行政执法人员应当按照下列范围拍摄好现场照片：

1、小区大门；

2、小区内的街坊道路、路灯；

3、小区围墙、与施工场地的隔离设施；

4、部分住宅整体立面；

5、水、电、市话、有线电视、宽带数据传输等配套设施箱；

6、全气化地区燃气室外镶接处。

现场踏勘后，行政执法人员应当当场填写《上海市新建住宅交付使用审核现场踏勘记录表》，并由住宅建设单位项目联系人签名或者盖章。

（四）限期整改

现场踏勘时，行政执法人员发现住宅建设项目不符合《办法》第十一条和本《实施细则》第八条的要求，应当向住宅建设单位发出《上海市新建住宅交付使用申请审核期限整改通知书》。

经住宅建设单位整改后，行政执法人员应当到现场再次踏勘检查。

（五）审核发证

经现场踏勘，住宅建设项目符合交付使用要求的，行政执法人员应当填写《上海市新建住宅交付使用综合验收意见表》，报部门领导审核后，由持有《行政执法证》的局领导签发，发放《许可证》。

第十一条　（检查监督）

市住宅局每半年对区（县）住宅局交付使用的审核发证情况进行执法监督检查，按照区（县）住宅局发放《许可证》的住宅面积不少于10%的比例进行抽查或者复查。

建立行政执法责任制，在检查监督过程中发现行政执法人员有违法违规行为的，将按照《关于加强住宅交付使用行政执法监督检查工作的意见》[沪住法（2002）157号]追究其责任。

第十二条　（交付使用审核要求的实施时间）

2003年2月1日后新开工的住宅建设项目和2003年2月1日以前开工、2003年8月1日以后竣工备案的住宅建设项目，交付使用许可证审核应当按照《办法》第十一条规定的11项要求执行。

第十三条　（行政处罚）

对违反《办法》，擅自交付使用新建住宅按照下列规定进行处罚：

（一）符合交付使用要求但未按规定向市住宅局或者区（县）住宅局办理审核申请手续的，责令限期补办手续，限期时间最长不超过15天。逾期在1个月之内的可处以2000元罚款；逾期超过1个月的，每增加1个月增加1000元罚款，但最高不得超过1万元。

（二）对不符合交付使用要求，又未纳入住宅竣工配套计划的，责令补报计划；未按规定配建市政、公用设施的，发出限期补建的通知，限期期限最长不超过6个月。逾期未补建的，市住宅局或者区（县）住宅局可组织有关部门采取代为建设措施，由住宅建设单位承担代为建设费用，并按代为建设费用的10%向市住宅局或者区（县）住宅局交纳管理费。

市住宅局或者区（县）住宅局对住宅建设单位逾期未补建市政、公用配套设施的或补建期间擅自交付使用的，可根据擅自交付使用的住宅面积处以罚款。擅自交付使用住宅面积5000平方米以下的，可处以1万元以下的罚款；擅自交付5000~10000平方米的，可处以1万至2万元的罚款；擅自交付10000平方米以上的，可处以2万至3万元的罚款，但最高不超过3万元。

（三）违反《办法》，少建或缺建公建配套设施的，市住宅局或者区（县）住宅局应根据规划的要求，督促其补建，补建期限最长不超过6个月。未补建的或补建期间擅自交付使用的，按照缺建的公建设施面积处以罚款，缺建公建面积在1000平方米以下的，可处以2万元以下的罚款；缺建在1000平方米以上的，可处以2万元至3万元的罚款，但最高不超过3万元。

（四）违反《办法》第十四条第二款的规定，擅自交付使用新建住宅，情节严重的情况是指：

1、 交付使用新建住宅面积一次达100000平方米以上（含100000平方米）。

2、 违反交付使用要求三项以上（含三项）。

3、 重复违法。

（五）未按《办法》和本《实施细则》的规定，擅自交付使用新建住宅的，市住宅局或者区（县）住宅局在进行行政处罚的同时，可予以通报批评。

第十四条　（行政处罚程序）

（一）现场检查

行政执法人员在接到擅自交付使用住宅的举报或者发现擅自交付使用住宅的情况后，应当在3个工作日内到现场检查核实，做好检查记录。

（二）立案登记　　行政执法人员根据现场检查情况，应当填写《立案审批表》，做好立案登记。

（三）发出通知

根据《立案审批表》，行政执法人员应当向住宅建设单位发出《立即停止擅自交付使用住宅通知书》。

如属配套条件已具备、未办理交付使用许可申请手续的，向住宅项目建设单位发出《限期补办新建住宅交付使用许可证审核申请手续通知书》。

如属市政、公用、公共建筑配套设施不齐全的，向住宅项目建设单位发出《限期补建新建住宅配套设施通知书》。　　（四）调查取证

到期限后，行政执法人员应对住宅建设单位补办申请手续或者补建情况进行检查，并做好检查记录。

住宅建设单位未补办申请手续或未按期完成补建项目的，行政执法人员应当向住宅建设单位和相关人员了解情况，做好询问、调查笔录，并收集有关证据。

对已补办申请手续或者已完成补建的住宅建设单位，可按照申请审核发证。

（五）处罚审核

行政执法人员应当根据案情事实，作出行政处罚的意见，报持有《行政执法证》的局领导批准。

对处以3万元罚款的行政处罚决定，应当由审核部门集体讨论决定。

（六）事先告知

行政执法人员在作出行政处罚决定7日前，应当书面告知住宅建设单位作处行政处罚的事实、理由及依据，并听取其申辩和陈述。

（七）听证程序

对处以3万元罚款的行政处罚决定，行政执法人员应当告知住宅建设单位有要求听证的权利，并作好听证的准备工作，有关听证程序按照《上海市行政处罚听证程序》执行。

（八）处罚决定

经领导审批同意后，应当制作行政处罚决定书。

行政处罚决定书应该载明：

（1）当事人的名称、地址和法定代表人的姓名、职务；

（2）违法事实和证据；

（3）行政处罚的种类和依据；

（4）行政处罚的履行方式和期限；

（5）不服行政处罚决定，申请行政复议或者行政诉讼的途径和期限；

（6）作出行政处罚决定的机关名称和作出决定的日期。

（九）送达

行政处罚决定书应当盖有作出行政处罚决定的行政机关的公章，并由2名行政执法人员向被处罚单位当场宣告后送达。

（十）罚款催缴

被处罚单位未按时缴纳罚款的，行政执法人员应当发出《罚款催缴通知书》。经催缴，被处罚单位仍不缴纳的，处罚部门可以向法院申请强制执行。

罚款缴纳按照《罚款决定与罚款收缴分离实施办法》执行。

第十五条　（管理部门的监督）未按《办法》和本《实施细则》规定核发《许可证》的，市住宅局应当责令纠正。

未按《办法》和本《实施细则》规定进行行政处罚的，市住宅局可责令相关的区（县）住宅局期限处罚或者直接处罚。

市住宅局对具有上述违规行为之一的区（县）住宅局，可予以通报批评。

第十六条　（行政执法人员的监督）行政执法人员因故意或者重大过失，导致行政许可审核和行政处罚行为在行政复议或者行政诉讼中被撤消、变更的，市住宅局可以暂扣其《行政执法证》，安排其重新学习，经考核合格后，方可发还《行政执法证》。

《行政执法证》被暂扣两次者，建议上海市政府法制办公室吊销其《行政执法证》。

第十七条　（经济赔偿）

行政机关因故意或者重大过失造成赔偿的，负有直接责任的行政执法人员应当承担部分或者全部赔偿责任。

第十八条　（附则）

本细则自2003年4月1日起施行。下列文件同时废止：

（一）1996年1月10日发布的《关于下发〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则（试行）〉的通知》[沪住科（1996）11号]；

（二）1997年10月15日发布的《关于下达〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉行政处罚操作程序的通知》[沪住科（1997）158号]；

（三）1998年8月21日发布的《关于印发〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则（修改稿）〉的通知》[沪住科（1998）190号]；

（四）1999年8月26日发布的《关于印发〈新建住宅交付使用行政执法暂行规定〉的通知》[沪住科（1999）165号]。

上海市住宅发展局