各委、办、局，在嘉各单位：
市房地产管理局等十二部门《关于规范房地产市场秩序稳定住房价格进一步调整住房结构的实施意见》已经市政府同意，现批转给你们，请认真组织实施。
附件：关于规范房地产市场秩序稳定住房价格进一步调整住房结构的实施意见
二00六年十二月二十日
关于规范房地产市场秩序稳定住房价格进一步调整住房结构的实施意见
为了认真贯彻执行国家、省政府关于房地产业的一系列宏观调控政策，规范房地产市场秩序，稳定住房价格，调整住房供应结构，进一步做好我市房地产市场调控和引导工作，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、《甘肃省人民政府办公厅批转省建设厅等部门关于规范房地产市场持续稳定住房价格进一步调整住房结构意见的通知》（甘政办发[2006]103号）精神，结合我市实际，现提出如下贯彻实施意见：
一、指导思想和调整目标
按照科学发展观的要求，坚持落实和完善房地产政策，引导城镇居民住房合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治；坚持突出重点，分类指导，区别对待。努力实现全市住房总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，建立公开的房地产市场信息系统，进一步规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场持续健康发展。
二、落实规划调控，调整住房供应结构
市房地产、土地、规划等部门要根据全市房地产市场需求情况，以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，加强对全市年度房地产投资计划、房地产供地计划、城镇房屋拆迁计划以及房地产开发项目的管理。尽快编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房的建设目标。合理确定全市新建商品住房总面积的套型结构比例，严格控制全市普通商品住房（含经济适用住房）90平方米以下的住房面积所占比重，在年度开发建设总面积的70%以上。形成以普通商品住房为主、以经济适用住房和廉租住房为保障的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。
要进一步充分发挥城市规划对房地产市场的调控和引导作用，规划部门要在符合城市总体规划的前提下，优先保证中低价普通商品住房和经济适用住房项目用地，优先进行规划审查，在项目选址上予以保证，确保普通商品房和经济适用住房的有效供应。在房地产开发项目土地供应前，规划部门对新建或改造住房建设项目的居住用地要依据控制性详细规划要求，明确提出住宅建筑套密度、容积率、绿地率及套型结构比例等规划设计的具体条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。
三、严格土地管理，科学确定房地产开发土地供应规模
加大土地供应调控的力度，在严格执行全市土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据全市房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。国土资源管理部门要编制并定期发布年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%.土地供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、非普通住房土地供应，保持土地供应量与住宅销售量之间的基本平衡。
进一步加大对闲置土地的处置力度，土地、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超过出让合同约定的动工开发期限满一年未开工建设的，要依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未开工建设的，依法无偿收回其项目土地使用权。虽按合同约定日期开工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。对未取得《企业法人营业执照》、《房地产开发资质》和资本金达不到开发项目投资35%的房地产开发企业，不得允许参加房地产开发项目土地的招拍挂交易活动。
四、调整住房转让营业税，严格房地产开发信贷条件
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
从2006年6月1日起，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
从2006年6月1日起，个人住房贷款首付比例不得低于30%.对个人购买第一套自住住房且建筑面积90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。
五、规范拆迁行为，合理控制城市房屋拆迁规模和进度
市房地产管理部门要加强拆迁计划管理，根据城市建设的总体规划，合理安排旧街区改造规模和速度。每年6月底前向社会公示已申报并经省建设厅、省发改委批准下达的年度拆迁计划和拆迁项目。凡未落实拆迁安置房源和补偿措施不到位的项目，一律不得拆迁。确需变更拆迁计划或拆迁项目，须经省建设厅审批。进一步全面推进城镇房屋拆迁管理规范化工作，严格拆迁程序，规范拆迁行为。同时，要加强监督检查，切实维护被拆迁人的合法权益。
六、加大查处力度，进一步整顿和规范房地产市场秩序
各相关部门要进一步加强对房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可但2 年内仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
要加大整治房地产交易环节违法违规行为的力度。加强商品房预售许可管理，开发企业预售房屋，必须自领取预售许可证之日起10内开盘，并按整栋楼对外销售，公布每栋楼的开盘进度和拟销售价格。开发企业的自留房屋，取得房屋所有权证后要按开盘销售价格进行销售。实行购房实名制，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。全面推行商品房销售合同即时备案制。要进一步加强房地产广告发布管理，对未取得预售许可的房地产项目，不得发布商品房预售广告。房地产、工商、物价等行政主管部门要依法查处房地产交易中存在的各种违法违规行为，对不符合条件擅自预售商品房的，要责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
严格房地产开发企业和中介机构的市场准入。对房地产开发企业的工商登记，要严格执行《甘肃省城市房地产管理条例》规定的程序，对未取得或已吊销房地产开发资质的，要吊销营业执照；对未取得房地产经纪人执业资格的房地产经纪机构，不予核发营业执照。房地产中介服务机构应当按照公开、合理和诚实信用的原则实施收费。房地产开发企业委托有资质的中介服务机构销售新建商品住房时，由房地产开发企业向中介机构支付佣金，不得向购房人收取相关费用。国家关于二手房代理收费的规定为房地产中介服务机构向买卖双方收取的最高收费标准，代理机构不得变相提高。
七、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
根据《经济适用住房管理办法》，市房管部门要进一步规范经济适用住房的建设与管理，完善经济适用住房制度，切实落实国家、省上关于经济适用住房建设管理的各项政策。要根据市场和居民住房消费需求，适时、适度地组织经济适用住房建设，以满足中低收入家庭的住房需求。市价格主管部门要严格经济适用住房价格管理工作，认真执行《经济适用住房价格管理暂行办法》，合理确定经济适用住房价格。
要进一步加大对集资合作建房市场监管的力度，市房管部门要会同监察、土地部门严格执行建设部等三部委《关于制止违规集资合作建房的通知》，坚决制止和查处利用集资合作建房为名，变相进行住房实物福利分配或商品房开发对外销售的违规行为。
全面落实廉租住房制度，着力扩大廉租住房制度覆盖面，保障城镇最低收入住房困难家庭的基本住房需求。房管部门要进一步全面掌握廉租住房需求情况，健全完善保障对象档案，严格廉租住房申请审批制度，加强动态管理。要切实落实廉租住房资金来源，建立以财政预算安排为主、社会福利彩票收益、住房公积金增值收益等多渠道筹措廉租住房资金的制度。市财政每年在安排预算时，要安排一定数额的城镇廉租住房保障资金，同时要将土地出让净收益的5%安排用于廉租住房方面的支出。市房管部门还要加强对酒钢等企业建立廉租住房制度的指导，落实和完善廉租住房保障制度。
要大力发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
八、加快建立健全房地产市场信息系统、信息发布制度和监测分析机制
认真贯彻落实《建设部关于加强房地产市场监测分析工作的通知》和省建设厅关于转发建设部《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》要求，加快建立健全房地产市场信息系统、信息发布制度和监测分析机制。市房管部门要会同统计、发改委等部门，按照省建设厅、省统计局、省发改委《关于建立房地产信息发布会制度的通知》精神，尽快建立市场信息系统，全面、及时、准确地发布房地产市场供求、价格信息，方便群众查询，引导合理的住房建设和消费。各相关部门要统一数据采集标准，统一制发报表，加强房地产业统计工作。市财政部门要将房地产市场管理网络系统和房地产信息网的建设、维护资金列入年度预算统筹给予解决。
要加大对房地产市场调控政策宣传的正确舆论引导，充分发挥主流媒体的作用客观、公正报道房地产市场情况，引导开发企业理性投资，消费者理性消费。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为的，要坚决予以制止并严肃处理，促进我市房地产市场健康有序发展。
市房管局 市发改委 市监察局
市财政局 市国土资源局 市规划局
市地税局 市工商局 市统计局
市物价局 人行嘉峪关中心支行 嘉峪关银监分局
甘肃省嘉峪关市人民政府办公室
粤公网安备 44010602002221号