办完银行按揭后,还了几个月,发现问题,要求换房的相关手续,及属不属于二手房贷
要换房,首先必须弄明白购房者、开发商和银行三者之间基本的合同关系。购房者与开发商签订了商品房买卖合同,同时购房者和银行签订了借款合同。
目前个人住房贷款多采取抵押加阶段性保证的方式,也就是说,这种借款合同是以所购房屋为抵押物的借款合同,并且在办理产权证之前,开发商为该合同作阶段性担保。这意味着房屋买卖合同与借款合同是密切相连的。根据我国担保法规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人。抵押人未通知抵押权人,转让行为无效。而且购房者(即抵押人)与银行(即抵押权人)所签订的借款合同中一般都约定:如果未经银行书面同意,购房者将设定的抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或做其它处理,银行有权解除合同并提前收回已发放的贷款本息,并有权依法处置抵押物或要求保证人履行保证责任。这就意味着要解除房屋买卖合同,必先通知银行,并经银行的书面许可。
但在实际操作中,银行为了最大限度确保自己抵押权的实现,一般不会同意购房者与开发商解除原房屋买卖合同。只能由开发商以保证人的身份先将贷款提前还给银行,结束购房人与银行之间的借款合同,消除银行对房屋的抵押权,然后再与客户解除原房屋买卖合同,而换房的过程正是开发商与购房人解除原购房合同,签订新合同的过程。
那么是否就可以换房了呢,否!还得再分情况。
如果开发商已将该房屋产权证办理完毕,房屋产权以及抵押权已登记备案,这时候木已成舟,购房者就不可能再换房。
如果该房屋的产权证还未办理,购房者想要换房,并且与开发商协商一致,这样是可以操作的。具体先由开发商与购房者解除原房屋买卖合同,开发商将银行贷款一次性还清,结束购房人与银行之间的借款合同,然后与原购房者签订新的房屋买卖合同。如新房屋仍需贷款,则要重新申请银行贷款。能否换房的关键在于购房者能否与开发商协商一致。如果开发商不同意解除原合同,那么购房者只能望房兴叹了;即使与开发商协商一致,购房者也会因此受到一些损失,具体包括印花税、契税、一部分保险手续费、贷款律师费等等。
所以购房者应在买房前慎之又慎,在明确了自己的需要并挑到满意的房屋后再签房屋买卖合同,申请贷款,免去许多不必要的麻烦和损失。