我想问你如何经营一个小产权房以获得法律保护。我可以转让所有权吗？签订合同能受到保护吗？

更新时间：2020-01-18 19:22:02

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小产权房又称乡产房、村产房、使用权房。房屋产权证，按国家相关规定，当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。那么小产权房可以过户吗，购买小产权房有怎样的后果呢?　　
一、小产权房可以过户吗　　首先，我们需要明确小产权房只要依法办理了相关审批手续，那么小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，只是因为销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误以为是非法建筑。　　既然小产权房是合法的，那么小产权房是否可以购买和过户呢?小产权房是可以过户的，不过是有限制条件的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。　　由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或者销售的对象是有限制的，即可以过户，不过过户的对象仅仅限于集体内部成员。上文所说的限制条件即是限制转让的对象，为本集体内部成员，而不能向非本集体成员转让。　　
二、购买小产权房有什么后果呢　　
1、拿不到法律认可的房产证。村委会和开发商自行印制的《楼房产权证》不具有法律效力。　　
2、即使有宅基地和房屋的使用权也无法上市交易，无法得到银行贷款和按揭，不允许过户。　　
3、有可能被列为违章建筑，面临拆迁而得不到任何补偿的风险。　　房地产开发商非法利用集体土地，不仅造成国家土地收益的流失，还严重侵害了购买者的合法权益。因此，购买者在购房前，了解土地的性质是至关重要的。如果您不太了解小产权房，很有必要咨询产权纠纷相关律师，对自己所要购买的房子性质要明确清楚。因为，如今购买小产权房存在极大的风险，一般情况下不宜投资购买。如果您碰到的是小产权房，购买时一定要谨慎购买。

2020-01-18 19:14:02

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离婚时小产权房屋能分割吗
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房的转让目前无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进行新一轮的土地确权登记，《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。

法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权(绝对权又称对世权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。绝对权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利。各种人身权、所有权都属于绝对权)。这是因为小产权房是“房”，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋在使用性质上是一样的。夫妻离婚时争执最大的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。而尽管《最高人民法院关于适用若干问题的解释
(二)》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”但这一规定是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而小产权房屋不可能取得商品房的产权，法院不会将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割。因为购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。不过，房屋毕竟有一个增值因素，双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时还可以进行重置价评估，使用房屋的一方应给对方适当补偿。

2020-01-18 19:18:50

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“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2020-01-18 19:22:02

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