房子没有预售证，交了定金和首付，不符合买房要求。我该如何保证自己的权益？

更新时间：2019-08-05 13:14:50

问题描述：

房子没有预售证，交了定金和首付，现在因为限贷限购，不符合买房要求。今天交了退款的单子，但开发商说要2-3个月才能退款给我。我该如何保证自己的权益？

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可以。未有预售许可，房屋是不允许上市买卖的，可以要求退房赶紧索要，可以主张撤销合同，由开发商返还首付款，并承担相应的违约赔偿责任。可以要求退还首付款如果开发商到现在还没有取得销售许可证，属于违法行为，可以要求全额退还首付款，并赔偿损失。
　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以，现在还可以主张无效，要求退款。
如果开发商到现在还没有销售许可证的话，属于单方违约，可以要求全额退还首付款，而且可以主张开发商的违约责任。

2019-08-05 13:08:05

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商品房预售中，很多购房者都遇到过交定金的问题。购房定金能不能退?　　什么是购房定金，购房定金能不能退?　　购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：　　
(一)签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。　　　　
(二)商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。　　　　总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金，一定要看清楚是签订什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定，如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗，出现纠纷时自己的合法权益受到损害。

2019-08-05 13:11:17

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1、交付定金后因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出开发商应当将定金返还购房者。这里提醒大家。不可归责于双方的事由在法律上没有明确规定，常见的像购房者认为认购合同有问题与开发商产生分歧导致不能签订购房合同，就属于这种事由.
2、交付定金后开发商又拒绝出售房屋的，购房者可以要求开发商双倍返还定金，并承担自己的相关损失。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
3、交付定金后开发商不能开发或预售该商品房，导致购房合同无法签订，购房者可以要求开发商双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2019-08-05 13:13:11

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房地产开发商违约的情形

1.房屋质量不符合合同约定的标准

我们在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2.房产证逾期未办下来的

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

3.如宣传与实际交付的房子不一致

房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。

这种情况也常见，很多人以为是虚假宣传，见怪不怪，实际上是开发商违约!

4.不合理收费

出现了合同约定以外，又没有法律依据的收费，譬如手续费;面积补差款;产权代办费;产权证分户图表费等等。

2019-08-05 13:14:50

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