城市拆迁中私人住宅政高铺,拆迁补偿要交纳出让金吗?

更新时间:2019-06-05 15:53:59
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城市拆迁中私人住宅政高铺,拆迁补偿要交纳出让金吗?
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    土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。
    对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
    土地出让金实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
    土地出让金金数额计算方法如下:一.有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算二.发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
    三.通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四.划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
    以上观点为上海工业房地产测评研究中心第三方结论,仅供参考!根据新的土地基准地价,国有土地使用权由划拨改为出让的,其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数。
    房改房和经济适用房的国有土地使用权由划拨改为出让的,其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×缴纳比例(10%)×出让土地面积×年限修正系数。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆迁许可证实施拆迁的房屋,其安置房国有土地使用权由划拨改为出让的,按老政策享受,即每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×0.5。
    总之,各地的土地出让金计算方法是不一样的,最好咨询当地土地部门。
    2019-06-05 15:41:27
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    拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
    在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。
    搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。 企业拆迁补偿主要分为三部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿二是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用三是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
    2019-06-05 15:45:30
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    小产权房” 不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫 “小产权房”。
    乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
    首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。第二,小产权房是属于违法建筑。
    对于这种情况,根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”的规定。
    2019-06-05 15:51:37
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    补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中,哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,房屋拆迁补偿范围包括三个部分,即:房屋所有权、附属物所有权、收益权。
    (1)房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的,必须是合法房屋。所谓合法,就包括两方面含义:①所有权人合法所有;②房屋本身合法,如不得是违章建筑等。《城市房屋拆迁管理条例》规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”
    (2)附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。作为房屋的附属物,一般具有以下特征:①依附于房屋而存在;②具有某种用途,并有利于房屋的升值;③必须是能计算其价值的物体;④被拆迁房屋的附属物应具有合法性。
    (3)收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征:①收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋,其收益权必须有合同或法律依据;②收益应当合法产生;③收益应当是有依据的产生,包括即得收入和合法预期收入。在城市房屋拆迁过程中,应予补偿的收益主要有三种,即租金;生产、经营预期收益;费用,如《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。
    2019-06-05 15:53:59
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