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我房子租了三个月,当初签了协议不能退钱,但是现在因为工作原因退房,能不能退钱?
更新时间:2019-05-19 15:20:00
问题描述:
我房子租了三个月,钱都交了,现在住了一个半月,当初签了
协议
不能退钱,但是现在因为工作原因
退房
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房贷政策变了能不能要求退房, 首先,从法律规定来看,我国法律并没有明文规定,政府贷款政策的变化是否属于“
不可抗力
”或“
情势变更
”。在实践处理中,不同的法官可能也会各有见解。
(一)“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,比如天灾、战争、罢工等无法预料、无法避免的情形。而房贷政策的变化其实某种程度上讲,是可以预料的,房价过高是重所周知的事实,政府也多次表示要调控,此前房贷政策也有过不断调整,控制房贷其实是一种常规手段,只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。
(二)《合同法》司法解释二的第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解释合同的,人民法院应当根据
公平原则
,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。 在现实中很多购房者都是通过贷款来实现购房的,如果无法贷款或贷款额度大幅提高,很可能导致购房者无力支付约定的房款,无法继续履行合同。而房贷政策的变化如果影响到购房者贷款,就属于客观情况发生了变化,如果根据具体案情来判断这种变化和影响构成“重大”,那么购房者就有理由要求以情势变更为由解约了。 在这里提醒购房者注意,贷款新政的变化并不能直接认定构成“情势变更”。每个购房者自身情况不同、《商品房
买卖合同
》的条款不同、新政对具体交易的影响也不同,而且情势变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度,何为“重大”,这肯定是要根据具体的案子去具体认定的。 相关知识延伸阅读:购房者退房的流程 第一步,买房人发出退房通知。 买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。 第二步,15天内办好各种手续。 买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 第三步,开发商退还房款。 开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。
2019-05-19 15:17:57
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未经出租人同意的房屋转租
合同
是否有效?
在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。
租赁合同
属 于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生
物权
变动效果为目的的合同。
出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内 容是出租人将租赁物交由承租人
占有
、使用,承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的 处分。
《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。可见,对于承租人未经出租人同意转租的,合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。
2019-05-19 15:20:00
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