在购房限购政策出来之前交的定金，现在限购政策出台，需要社保，可以按限购政策出来之前走吗

更新时间：2019-01-19 10:04:12

问题描述：

在购房限购政策出来之前交的定金，有收据，但未签认购合同，现在限购政策出台，需要社保，可以按限购政策出来之前走吗

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当涉及房地产买卖、交换等转让行为时，应按如下程序办理手续：
　　
一、签订合同。房地产买卖、交换、赠送或抵债的，转让当事人应当签订房地产转让合同。
　　
二、过户申请。房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后，向房地产交易管理部门提出过户申请。
　　
三、价格申报。双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明，向房地产交易管理机构提出申请，并如实申报转让房产的成交价格。
　　
四、过户申核。房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人作出是否受理的书面答复，对不符合规定条件或手续的，作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人。
　　
五、缴纳税费。房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的规定缴纳有关税费。
　　
六、变更登记。凡符合转让条件的，由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构，由其按照有关规定办理变更登记。
　　
七、领取权证。办理上述手续后，由房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理房地产权属证书，房地产登记机构在15日完成房地产权利变更登记，制作房地产权证。

2019-01-19 10:00:22

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当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。根据《解释》第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能，第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房买卖合同。我们认为，只有兼顾定金的这两个属性，才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。　　《解释》第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时，附加种种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同，丧失定金，要么同开发商违心签订合同?因此，我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务，例如，开发商在谈判中随意提高商品房价格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金，而且在买方主张要求适用定金罚则时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务，应双倍返还定金。　　《解释》第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。在适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢?我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。

2019-01-19 10:03:53

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定金交付后合同签订前，买卖双方就一次性还是按揭付款方式的约定发生分歧，导致合同不能签订，又没有证据证明双方真实约定的情况下，定金应如何处理?　　在现实中，经常会有类似纠纷的发生，买卖双方签订《定金协议》后，由于种种原因，不能就房屋买卖合同达成一致。因为定金协议里约定，收受定金一方违约的，应当双倍退还定金，支付定金一方违约的，另一方有权扣留定金。
在这种情况下，买卖双方是谁违约就成了关键的问题，如果无相应的证据来支特，任何一方的主张都很难得到支持。因此建议买卖双方在签订《定金协议》里就将关于房屋买卖合同的关键性条款明确下来，如房价、付款方式、付款时间等，这样就避免了买卖双方相互推诿，责任无法划分情况的出现。

2019-01-19 10:04:12

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