我老家在内蒙古，家有父亲母亲一个弟弟和一个妹妹，1974年2月25日参军离开家，户口迁出。1978年4月18号转业到黑龙江工作，户口转入黑龙江。?1978年年末在老家登记结婚。1980年妹妹结婚，户口从家里迁出。1981年弟弟结婚，弟媳的户口和父亲母亲弟弟落在一起。1982年11月2日女儿出生，户口随妻子在内蒙古，和我父亲母亲弟弟弟媳的户口在一起。1983年9月母女俩来到黑龙江和我一起生活，户口仍在内蒙古，1985年正月我们三口人回家探亲（阴历）父亲母亲和舅舅给我们兄弟俩分家，每人一处房子，每处大概四分地，当时除三位老人及我们兄弟俩、妹妹、弟媳和妻子女儿外没有
其他人在场，也没有书面协议，仅仅是口头分家。1985年5月妻子和女儿的户口迁出内蒙古迁入黑龙江至今。当时分家就是口头分家，没有
房产证，后来有房产证的时候（具体时间不详），属于我的那份房产，落在了父亲的名下。2004年7月父亲去世，父亲去世时，房子仍然是当初分家时候的房子。2012年开放商要征用我们的土地，这时候发现房产证（没有
土地证，只有房产证）更名到了侄子（弟弟的儿子）的名下，因为没有亲自看到房产证，所以不清楚具体的更名时间，母亲也是最近才知道这个事情，侄子现在25岁左右。最近三年在属于我的地皮上弟弟又盖了几间小房，原来的旧房子没动，但是是在房产证更名之前还是之后，具体时间不详。母亲一直和弟弟生活，今年80岁，在和弟弟生活期间帮他们抚养了4个孩子，现在4个孩子有两个已经成家，另外两个已经就业。父亲母亲前几年分地所得的累计四万元都给了弟弟，后来自己攒下的两万元，也被弟弟弟妹要走，母亲因此气得生了一场大病。我每年回家探亲一次，逢年过节给老人邮钱，弟弟有什么需要，我都尽自己所能帮助他，他也比较满意，我们兄弟俩也比较和睦。现在开发商要征用我们的土地，属于我的土地，房产证的名字是侄子的，我的户口也不在当地。
请问：1、我的户口不在当地，房产证是否能更正到我的名下
??????2、开发商征用属于我的那块地，开发商是否能直接和我签合同
??????3、我是否有分的征用土地所得利益的权利
??????4、属于我的四分地，上面原来属于我的旧房子，和后来弟弟加盖的新房子，房产证都是我侄子的名字，我们当地没有土地证只有房产证，请问如果想过户，该怎么办，我只想要土地，上面的旧房子和新盖的房子归弟弟所有。
??????5、应该到什么地方办理相应手续
??????6、母亲健在，如果我们自己家人签订一个协议，是否有效。
（备注：开发商征用土地，一平方米土地换一平方米楼房）
