请问律师：1、该商品房是否已具备法律、法规及合同规定的交房条件？2、开发商首次发出的入伙通知有效吗？3、《住宅质量保证书》需要开发商签字盖章吗？4、开发商的行为，是否已构成逾期
更新时间：2007-08-30 12:24:52
问题描述：
2005年12月20日，我与珠海市某开发商签署了珠海市商品房买卖合同，购买其开发的珠海某小区一套商品房，商品房用途为住宅，面积142m2，合同价款人民币704,484元整。
合同第七条规定：出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充条款第四条作出补充：交付期为出卖人依照珠海市质检站的有关规定，具备商品房经营主体验收合格的标准。
合同第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同第九条经合同补充条款第六条修改后，对出卖逾期交房的违约责任作出规定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人同意给予出卖人90日的宽限期；若出卖人90日后仍未能将商品房交付买受人，买受人有权解除买卖合同或要求继续履行合同并自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按每日向乙方支付房价款的万分之2.1作为违约金。
2006年12月31日，我们按开发商入伙通知书要求前往小区管理处办理入伙手续时，要求查看有关资料，管理处却未能出示任何竣工验收资料，也未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，于是我们拒绝了办理交接手续，并于2007年1月4日发函给开发商说明了情况，要求开发商在按规定办理完竣工手续，备齐有关证书及文件后，再另行通知入伙。
此后直至2007年6月17日，虽与开发商多次交涉，开发商仍未能出示商品房竣工验收有关证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未再向申请人发出入伙通知或催告。
2007年6月17日，小区物业出示了《单位（子单位）工程竣工验收纪录》，纪录显示该商品房经建设、监理、施工、设计单位验收合格，验收时间为2006年12月底。物业同时出示了业主手册，其中包含《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，但《住宅质量保证书》中的施工单位明显不正确，且无开发商签字盖章。
2007年8月14日，经向珠海市质检站查询，得知质检站仍未就该商品房出具《质量监督报告》，该商品房也未办理竣工验收备案。而按规定，在竣工验收合格后5个工作日内，质检站就应当出具质量监督报告；15个工作日内，开发商就应提交备案资料。向开发商查询，开发商回应为仍就电子监控系统验收与有关部门联系，暂时无法办理备案手续。
现在，由于我们装修在即，想赶快入伙，向开发商提出重新发出入伙通知，以实际入伙时间计算入伙时间（合同中规定以入伙通知规定的入伙时间计算入伙时间），但开发商认为其商品房已于2006年底具备交房条件，首次发出的入伙通知为有效的，入伙时间即为2006年12月31日。
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