我怎样主张违约金？听说违约金以实际损失为限可我怎么届定啊？请赐教。
更新时间：2009-03-20 14:37:35
问题描述：
我于2005年9月与别人签订购房合同书，在签订购房合同之前，曾明确提出该房屋共三层只有第一层有厨房和卫生间，三个分别成家的儿子住进去造成生活上不方便，只有在二楼阳台处（约8平方米）能搭建厨房卫生间才会购买这套住房，也才会同意以14.5万元的价钱购买标的房屋，考虑到二楼搭建厨房卫生间与邻居共墙，需征得邻居同意方有可能搭建，而卖方为将达成售卖目的（即以14.5万元的价格将标的房屋售卖成功），欺骗说他已与邻居协商一致，并承诺确保邻居同意原告我在购房后能搭建厨房和卫生间，为明确这一承诺，双方将这一条约定作为买卖房屋的必要条件写进了合同，但购进房屋后，却卖方的承诺保证并不真实，邻居根本不同意原告搭建，致使二楼获得预期使用的目的丧失前提，亦不能按原来购房时达成的要求入住所买房屋。我为此多次和卖方交涉，要求履约，被反诉人要蔡庆林买好建筑材料做准备，但此后卖方又以各种借口欺骗、拖延，拒不履行合同约定。合同约定的违约金是房款20%既29000元
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