这样的转租有效吗？我在网上的案例中，看到这样一句话：《最高人民法院的司法解释对后来符合转让条件的合同可以不作无效认定》。不知道我的情况是否符合该司法解释？该司法解释不知针对哪个法规？请及时给予回复！谢

更新时间：2007-02-08 10:34:08

问题描述：

这样的转租有效吗？律师：您好！我在2006年3月3日与村民组签订了荒山场地承包意向，后朋友知道了，提出在其中转租100亩，并在2006年3月13日支付了3000元的（土地转包租金），我写了一张：收到土地转包租金3000元的凭条，但未签转租协议。后，在2006年3月22日，我与村民组签订了承包合同，百分之七十以上的村民在合同上签了字，并在2006年4月，将土地给了对方，对方也投入了荒山场地的开发。现在，因资金继续投入有困难，我的朋友反悔了，说：“2006年3月22日前，我还没有承包合同，只不过是意向，哪来土地可以转包？”要求退还租金，律师，这样的转租有效吗？我在网上的案例中，看到这样一句话：《最高人民法院的司法解释对后来符合转让条件的合同可以不作无效认定》。不知道我的情况是否符合该司法解释？该司法解释不知针对哪个法规？请及时给予回复！谢谢！求助人：杨* 2007年2月7日

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赵海根律师
服务地区：上海-上海

你好！
土地承包、转包的相应法律条文为：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
　　土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
　　（一）双方当事人的姓名、住所；
　　（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
　　（三）流转的期限和起止日期；
　　（四）流转土地的用途；
　　（五）双方当事人的权利和义务；
　　（六）流转价款及支付方式；
　　（七）违约责任。
同时依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条　承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。
以上两条与你所说的情况直接有关，但是你的转包行为本身有瑕疵，首先你在2006年3月22日才实际取得该土地的承包权，但你在同年3月13日就和他人达成转包协议并收取转包租金，在法律上来说你是的行为属于无权处分。其次你也未按要求向发包人备案，在转包形式上有瑕疵。但是就对方实际开发该土地而言，我们认为你们直接的转包合同已经实际履行，因此对方提出的抗辩理由似乎不能成立。
最后对于你提到的“我在网上的案例中，看到这样一句话：《最高人民法院的司法解释对后来符合转让条件的合同可以不作无效认定》。”我们特地查了一下发现是关于房地产转让的案例和你的土地转包案例在性质上是有区别的。

2007.02.08 10:34:08

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