该抵押登记是否有效，何时生效？我如何实现债权？谢谢！

更新时间：2006-07-16 10:31:23

问题描述：

我于１９９４年借款给朋友ＸＸ一直未还，经查其有房产一处，申请法院查封并强制执行，现已拍卖完毕尚未过户．有担保公司称其房产已抵押登记，ＸＸ在该公司亦有借款，（实际上是该公司办理抵押登记，但国土局在房产证上盖章，却未在电脑系统上处理，故公示信息显示该套房产未有抵押，事后国土局为避免责任，补办了手续）

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徐林律师
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