请问小产权房产怎样办理遗赠协议

办理遗赠房屋继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公证处办理继承权的公证。继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。

　　小产权房，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，它并不是一个法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。　　目前的小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买，法律仅仅不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。　　和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。但是，正因为小产权房不是真正的法律意义上的产权，所以并不受法律保护，对于非农村集体组织成员的买受人来说，存在很大的风险，具体表现在以下几个方面：　　(一)买受人不能取得房屋所有权证。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。　　(二)存在一定的交易风险。买受人如果以预售方式购买小产权房，他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。　　(三)质量风险。小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。　　(四)拆迁过程中的风险。小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房，补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房，因为本身是违章建筑，无法得到任何补偿。

尽管遗赠与遗嘱继承有诸多相同之处，但从根本上说二者是两种性质不同的民事法律行为。两者区别如下:1．二者的受让主体不同。遗赠的受让人必须是法定继承人以外的自然人，或国家及其他社会组织。而遗嘱继承中的受让人，即继承人必须在法定继承人范围内，且必须是自然人。2．二者所指向的客体范围不同。遗赠的客体只包括财产权利，不包括消极的财产义务，但执行遗嘱不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。而继承的客体范围不仅包括财产权利还包括财产义务。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。缴纳的税款和债务以被继承人的实际遗产价值为限，超过遗产实际价值的部分，继承人可不予清偿，但自愿偿还的不在此限；但继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。3．权利的接受、行使方式不同。受遗赠人只有依法在法定期间(在知道受遗赠的两个月)内明确作出接受的意思表示时才视为接受，否则视为放弃遗赠。而遗嘱继承人在继承开始后，遗产分割处理前，明确作出放弃继承的表示才能有效。没有表示的视为接受继承。受遗赠人无权参与遗产分配，这也不同遗嘱继承人。4．在遗嘱继承中，遗嘱人可在遗嘱中指定候补继承人，而在遗赠中则不能指定候补的遗赠人。

　　一般来说，遗赠扶养协议有如下特征：　　1、遗赠扶养协议是双方法律行为　　遗赠扶养协议中的一方，即遗赠人(受扶养人)民，另一方可以是公民也可以是集体组织。双方只有经过充分地酝酿协商，遗赠人表示愿意遗赠与接受扶养，扶养人表示愿意接受遗赠与承担扶养义务，并且就遗赠财产的种类、数量，扶养的具体方式、要求，双方各自享有的权利和承担的义务等内容，均已达成协议，遗赠扶养协议才得以成立并发生法律效力。　　遗赠扶养协议与遗赠不同，遗赠为单方法律行为，其设立、变更和撤销全凭遗赠人的意志，而无需征得受遗赠人的同意。遗赠扶养协议是双方的法律行为，遗赠人与扶养人之间是一种合同关系，一旦遗赠扶养协议成立和发生效力，任何一方非经法定事由和程序不得擅自变更或解除协议。　　2、遗赠扶养协议是双方当事人都承担一定义务的法律行为　　遗赠扶养协议中的权利与义务是相对的，遗赠人享有生前接受扶养的权利，同时负有将自己的财产遗赠给扶养人的义务;扶养人享有接受遗赠的权利，同时也负有扶养遗赠人的义务，遗赠扶养协议的双方当事人既享受权利也承担义务，因而是双务法律行为。这与遗赠不同，遗赠一般是单务法律行为.受遗赠人只享受接受遗赠的权利，而不承担对遗赠人生前扶养和死后安葬的义务。　　3、遗赠扶养协议是当事人意思表示一致而成立的法律行为　　遗赠扶养协议经双方协商一致，立即发生法律效力。扶养人应当按照协议确定的扶养方式和要求，履行对遗赠人的扶养义务。遗赠人对已尽到扶养义务的扶养人，应按照协议将自己的财产于其死后转归扶养人所有。扶养人不尽扶养义务或履行扶养义务不符合协议要求，或者遗赠人擅自变更、撤销遗赠扶养协议内容的，都是违反协议的“违约行为”，应当承担相应的法律责任与签订协议即发生效力的遗赠扶养协议不同，遗赠是在遗赠人死后才生效的法律行为，所以遗赠人生前可以随意变更、撤销遗赠。　　4、遗赠扶养协议是法律规定或者当事人约定必须采取某种表现形式的法律行为　　遗赠扶养协议涉及对公民的扶养和转移死者遗产，属于重大民事法律行为。有关遗赠扶养协议的形式，是否经公证或请无利害关系人到场见证，继承法并未明确规定，但至少应当由遗赠人亲笔书写全文，并由遗赠人与技养人共同签名.并注明年、月、日。这是因为利害关系人对遗赠扶养协议的效力发生争议的，往往遗赠人已经死亡.如果该协议全文由扶养人书写，遗赠人仅在协议下方签名，就难以保证遗赠扶养协议的客观性和真实性。因此，遗赠扶养协议的形式，应当参照自书遗嘱的形式，由遗赠人亲笔书写拿文、签名并注明具体日期，扶养人亦应在协议上签名。

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