购买无房产证的房子需要注意什么？

更新时间：2020-11-29 09:29:59

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您好，请问您买的是拆迁房还是农村自建房？

2020.11.23 13:49:25

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李加刚律师
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风险大，具体可以协议处理

2020.11.22 15:14:29

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按照相关规定，买受人与出卖人在合同中应明确各自的权利和义务。若合同生效后，双方未就办理房产证的时间做出明确约定或约定不明确，可通过协议补充；若无法达成补充协议，则应根据合同相关条款或交易习惯来确定。如仍无法确定，出卖人可随时履行，买受人亦可随时要求履行，但需给予对方必要的准备时间。

出卖人办理房产证的义务，关键在于其是否已向登记机关申请房屋产权过户登记。需注意的是，这一行为仅为办理房产证的开始，而非最终完成。若因出卖人原因在合理期限内未能完成产权过户登记，买受人有权要求解除合同，并追究出卖人的违约责任。

为避免此类纠纷，建议购房者在签订购房合同时，邀请律师对合同进行审查，明确办理房产证的时间、方式、逾期责任及无法办理的责任承担等条款，以更好地保护自身合法权益。

2020.11.29 06:44:53

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**无房产证的房屋买卖合同效力分析**

无房产证的房屋买卖合同订立后，虽然暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力。只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。实践中，房屋买卖交易双方通常将买卖合同的报批、登记手续放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行。从这一做法中，可以看出房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。然而，国家的法律法规的此类规定并非鼓励买房人购买没有房产证的房屋，而是基于稳定市场交易秩序的考虑，不轻易认定合同无效。尽管合同有效，但物权不发生转移，对购买此类房屋的买受人而言，风险仍然非常大。

**办理房产证的步骤**

1. 购房者首先要审查发展商的资格手续是否健全，即常说的五证是否完备。
2. 买卖双方进行房产交易后一个月内，需持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。办理登记时需携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
3. 接到交易所办理过户手续的通知后，买卖双方应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。若因故不能亲自办理，可出具委托书委托代理人代为办理。
4. 办理完买卖过户手续后，买方应在三个月内持房地产交易所发给的房产卖契，到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请时，需携带卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》等证件和资料。
5. 经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

2020.11.29 09:29:59

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