有关宅基地房屋买卖问题

更新时间：2020-11-18 21:11:21

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有关宅基地房屋买卖问题

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在办理农村房屋宅基地使用权转移手续时，应掌握一个时间界限。在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无需办理批准手续。然而，自该《条例》发布后，宅基地使用权必须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。此外，村民迁居或拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，并另作统一安排。但需要注意的是，在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。

2020.11.17 09:11:03

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存在下列情形的可以认定宅基地房屋买卖合同有效：

1. 出卖人将宅基地房屋出卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已经转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，宅基地性质已发生转变的。
2. 城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经由有批准权的机关批准并取得合法权属证书的。
3. 城市居民购房后已将户口迁入购买宅基地房屋所在地，并转为农民身份的。
4. 买受方协议签字人为居民，但其配偶、父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购房时为家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容，可以认定为家庭共同购房的。
5. 1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的。
6. 对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

2020.11.17 15:33:46

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宅基地所有权属于集体，使用权由农民个人享有。农民买卖在宅基地上自建的房屋时，宅基地使用权也随之转移，这样的转让是有效的。但农民在转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权后，不能再另外申请宅基地。当农民买卖或继承房屋时，该房屋所占范围内的宅基地使用权会转移到买房人或继承人手中。根据《土地管理法实施条例》的规定，因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。因此，农民因买卖或继承房屋而使土地使用权发生转移时，必须办理宅基地使用权变更登记手续。

2020.11.18 21:11:21

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