可以帮自己的土地使用权出租给承租人建房子吗

更新时间：2020-09-14 02:42:14

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需要提前办理出让手续。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

2020.08.29 19:09:33

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因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2020.08.31 16:07:05

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　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。　　租赁权虽然是债权，但为平衡当事人利益，兼顾经济上保护弱者，该权利被物权化，在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋，买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用，直至租赁期届满为止，其对于房屋的使用权不因买卖而受影响，此即法律上的“买卖不破租赁”原则。　　“买卖不破租赁”原则的构成要件如下：1、房屋在租赁期间发生所有权变动，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原所有权人而成为新的出租人。2、房屋所有权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋所有人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则，不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。

2020.09.04 10:22:02

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　　国有土地使用权转让应注意事项　　1、必要的权属调查和资信能力调查。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。　　2、有关评估事宜咨询。根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。　　3、有关税费负担的咨询转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。　　4、关于国有土地使用权转让担保问题。拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。　　5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。　　6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。　　7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视。

2020.09.14 02:42:14

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