前20年只有使用权，过20年后无偿赠至《商品房买卖合同》签订的所购房屋的土地使用年限届满，可以进行买

更新时间：2020-07-19 12:08:21

问题描述：

2016年，邻居车位当时买的时候是捆绑买的，前20年只有使用权，过20年后无偿赠至《商品房买卖合同》签订的所购房屋的土地使用年限届满，现在邻居想卖，可以进行买卖嘛

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私下签订的房屋买卖合同是否有效，涉及到房屋买卖合同效力认定问题。房屋买卖合同属于民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。

房屋买卖合同的形式要件问题，即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。

房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

2020.07.16 21:45:45

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土地使用权年限到期后怎么办?

1. 根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，如果土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应至迟于届满前一年申请续期。除因社会公共利益需要收回该幅土地的情况外，申请通常会得到批准。续期时，需重新签订土地使用权出让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。
2. 根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满后，将自动续期。对于非住宅建设用地使用权，其续期需依照法律规定办理。至于该土地上的房屋及其他不动产的归属，如有约定则按约定执行；若无约定或约定不明确，则依照法律、行政法规的规定办理。

2020.07.17 21:46:44

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　　　购房者在购买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。例如：开发商在4年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从四年前开始算的，你购买了这套房屋，在无形中，土地使用期限就减少了4年。　　

2020.07.19 12:08:21

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