另外国家政策规定，是不是不可抗力因素，可以和房东解除合同吗？

更新时间：2020-02-16 05:58:04

问题描述：

我是2020年1月11日和房东签订的租赁合同，租赁的是写字楼，因房屋主体未完工，所以合同上起租日期为2月1日，公司注册的为影视宣传，现因发生疫情，一天未使用，另外国家政策规定，影院等全部停运，导致主营业务无法进行，这是不是不可抗力因素，可以和房东解除合同吗？非常感谢

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荆华律师
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关于饭店、商场等场地租赁合同，由于新型冠状病毒疫情爆发，导致客流显著下降，收入骤减甚至没有收入，如果按照原有租赁合同履行，则会显失公平，承租者可以和出租人协商减少租金，协商不成，可以考虑以情势变更为由请求人民法院变更租赁合同的租金，即减少租金。如在李**、莱州市永安路街道****追偿权纠纷案中，一、二审法院均认为“非典"疫情系不可预知的灾害，上诉人李**承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。你在订立租赁合同后出现了不可预见、不可避免、不可克服的“疫情”，但该“新冠疫情”并不能长期导致合同目的不能实现，以不可抗力为由请求解除租赁合同有违法律公平原则。参照“非典”期间的相关租赁合同纠纷的案例，多地法院均对于非典停业期间的房租的免交请求予以支持。基本裁判思路为能履行则按公平原则调整、不能履行则按不可抗力减免责任。具体如需帮助，可以来电或带材料详述。

2020.02.14 11:12:37

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江西严约律师
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您好！针对您所提的问题，我们给出法律意见如下：1、建议先行根据租赁合同约定内容，分析出租房屋是否已达到交付符合条件；2、如房屋未达到交付条件或出租人未履行其他约定义务，你方可以根据实际情况和合同约定要求出租人承担有关违约责任或视情况解除租赁合同；3、其他具体事宜建议提供租赁合同给律师，对合同是否约定不可抗力等情况进行专业分析。此次意见只针对您所提供的信息进行解答，希望能够帮助到您。

2020.02.14 21:47:48

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押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。
之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。

2020.02.16 00:18:00

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租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式。不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁形式，它包括确定的不定期租赁和推定的不定期租赁。推定不定期租赁包括三种形式：

一、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；

二、租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；

三、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经双方补充协议，或按合同其他条款以及习惯等方式仍不能确定的，视为不定期租赁。

2020.02.16 00:34:13

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双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。

2020.02.16 05:58:04

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张绍兵律师
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可以，因不可抗力因素导致合同不能履行。

2020.02.14 07:06:16

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