二手房问题：房主房产证尚未到手，买卖双方与中介签订三方购房协议，协议规定一个月之内把首付过给卖方，现

更新时间：2019-03-08 07:40:35

问题描述：

二手房问题：房主房产证尚未到手，买卖双方与中介签订三方购房协议，协议规定一个月之内把首付过给卖方，现在因与房主协商资金监管与过户费问题没有得到解决，中介放任不管，威胁说不买房就违约，这样的情况该怎么办

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钟鑫律师
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2018.11.10 08:46:49

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在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

2018.11.11 05:43:56

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一般签署合同时，都有一个补充协议，上面规定过户日期的。如，业主房屋有贷款，就会规定解压日期，以及房本解压完后特定的几个工作日内过户，如果到期不过户，属于业主违约，支付违约金给客户。因此当事人在订立合同时最好严谨些。如果买方对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人或被“抢购”，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

2019.02.27 09:29:46

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房屋买卖合同卖方违约的情形：

1. 交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
2. 交付迟延。商品房买卖合同的履行中，出卖人的给付实际上由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。这两种给付的迟延，一般只会导致买受人遭受某些经济损失或不方便，通常可以通过主张违约赔偿来获得补救，因此法律并不直接赋予买受人解约权。买受人需先行使催告权后，方可考虑行使解约权。在此过程中，出卖人可援引不可抗力等事由作为抗辩。
3. 商品房的质量瑕疵。
4. 商品房面积短少的责任承担。除非双方当事人另有约定，对于计算房款的面积误差超过3%的部分，费用由出卖人承担：即超出部分无需买受人支付，而不足部分则由出卖人双倍返还买受人。
5. 房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。
6. 绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。

2019.03.08 07:40:35

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