准备贷款买房子，请问首次购房贷款流程怎么走

更新时间：2019-04-11 17:33:58

问题描述：

我和我的男朋友已经在一起五年多了，他的家里特别的喜欢我现在我们的感情也比较稳定了，我们准备结婚了，但是我的男朋友想要在我们结婚之前买一套房子，他准备贷款买房子，这是他首次购房，请问首次购房贷款流程怎么走？

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董志坚律师
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您好！关于首次购房贷款流程怎么走的问题，
　　一、向银行提出贷款申请，提交如下材料：
　　1、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）原件及复印件。外地人士还需提供配偶的有效证件及复印件，借款人与配偶不属同一户口簿的还要求提供婚姻证明；
　　2、房价30%外地人士40%或以上自筹资金的存款，以及具有偿还贷款能力的工作单位出具的经济收入证明；
　　3、向售房单位索要的：a、《上海市内销商品房预售许可证》（期房）或《上海市房地产权证》（现房）的复印件。b、售房单位的营业执照复印件；
　　4、抵押物或质物清单、权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的证明；
　　5、有权部门出具的抵押物估价证明；
　　6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
　　7、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
　　上述“外地人士”是指外省市在沪工作人员，欲申请个人住房商业性贷款须具备下列条件：
　　1、已满十八周岁以上，具备完全民事行为能力，有当地户籍所在地的户籍证明，并经过公证部门公证；
　　2、在沪有固定工作二年以上，并由工作单位出具职务、经济收入、联系地址的证明；
　　3、购买本市内销商品住宅，所购住宅属于房地产开发企业与各行各经办行（部）签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘；
　　4、在贷款行开立存款户，存款余额不低于购房款的40%，并以此作为购房首期付款。
　　二、贷款额度与期限
　　1、本市居民，贷款最高额度为房价的70%，贷款期限最长20年。
　　2、外地人士，贷款最高额度为房价的60%，且不超过30万元，贷款期限最长为10年。
　　三、贷款银行审查
　　贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查，主要审查借款人是否属于借款对象，是否符合贷款条件，是否有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知借款人承诺贷款。
　　四、签订合同
　　1、借款人、贷款银行和售房单位（保证方，保证期至将借款人房地产权证交贷款银行收押止）三方签订个人住房商业性借款合同。
　　2、借款人、贷款银行签订住房抵押合同。
　　五、办理住房抵押合同公证
　　到当地公证处办理住房抵押合同公证，公证费由贷款银行负担。
　　六、办理房地产抵押登记
　　持公证处公证后的住房抵押合同，到所购房屋所在区、县房地产登记部门办理房地产抵押登记，并携带下列资料：
　　1、经银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”
　　2、经公证处公证后的住房抵押合同、借款合同。
　　抵押登记费由借款人负担。
　　七、办理所购房屋的保险手续
　　贷款银行收到借款人的住房抵押登记证明〔上海市房地产其他权利证明（期房）或房地产登记部门收件收据（现房）〕后，将为借款人代办保险业务，保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。
　　八、办理贷款
　　以上手续办完后，银行将贷款划到借款人所购住房的售房单位。
　　接下来的事情，就是分期偿还银行贷款，偿还期结束后，凭银行出具结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记部门办理住房抵押注销手续。

2018.09.29 16:27:02

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吴彩发律师
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首次购房贷款的流程
　　1、售楼处出具的购房证明文件
　　售楼处出具的购房证明文件是用于到房产局开具首套房证明文件的，房产局可根据登记的信息查询名下是否还有其它房产。
　　2、户口本原件及复印件
　　户口本原件和复印件也是为了到房产局开具首套房证明文件的，开具完成后复印件留存。
　　3、房管局出具的首套房证明文件
　　首套房证明文件的目的是可以申请到合适的贷款利率折扣，首套房的贷款利率折扣及首付款都要明显低于二套房的，因此，申请首套房贷款，首套房证明文件是必不可少的。
　　4、身份证原件及复印件
　　身份证原件及复印件是用来证明自己身份的，需要在房产局及贷款银行留存复印件。
　　5、结婚证明
　　对于结婚人士购房，需提供两人的结婚证明，同时在查询首套房的时候也需要对两人进行分别查询。
　　6、收入证明
　　提供收入证明的主要目的是方便银行确定贷款者的还款能力，如果收入太低，贷款数额又较高，是很难申请下来的。收入证明需加盖公章之后有效。
　　7、银行流水
　　银行流水的主要目的也是方便银行确定贷款者的还款能力。因为收入证明很可能会出现造假的情况，而银行流水却很难造假。因此提供银行流水更有利于银行确定贷款者的还款能力。
　　8、社保证明
　　对于异地户口的购房者，社保证明也是必须要有的，社保证明需相关部门盖章之后有效。提供社保证明的目的也是为了降低银行放款之后的风险。

2018.09.29 16:25:50

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　　按揭购房的具体流程是什么，　　按揭购房，是住房担保贷款的一种，实质是一种融资购房方式。指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。　　具体地说，按揭购房是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。　　以下是按揭购房的具体流程，主要有5个步骤：　　1、办理按揭购房申请　　购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。　　2、签订购房合同　　银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。　　3、签订楼宇按揭合同　　购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其它权利义务。　　4、办理抵押登记、保险　　购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。　　5、开立专门还款账户　　购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

2018.12.15 18:18:51

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　　贷款不成能不能退定金，退房，应区别不同情况：　　(一)如仅签署认购书尚未签订正式的预售合同，购房者可以在签订正式的《深圳市房地产买卖合同(预售)》时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金。　　(二)如已经与开发商签订了正式的预售合同则需要看合同约定：　　1、如合同对按揭贷款不成的后果没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金。　　2、如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方无权解除合同，买方退房不买的，开发商可以没收定金并追究其违约责任。这里特别提醒购房者，签订时务必注意发现这种条款不要签字，并坚决要求修改，以免构成退房不成反构成违约的情况。　　除此之外，要特别提醒您，签订认购书后，即使明知按揭不成，买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金。　　综上所述，银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。否则的话，在购房者按照要求提交了个人贷款资料的情况下，贷款未获批准的责任不应当归咎于购房者，购房者当然也就有权要求解除合同了，即有权要求退房。在具体问题的认定上，购房者往往不具有相关法律知识，最好在律师的陪同下签订相关的认购书、合同、补充协议等，不要乱签字造成本来不属于自己的原因还要承担违约责任的情况发生。

2019.04.01 12:10:55

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夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的情况，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。

2019.04.11 17:33:58

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