我想知道卖房合同在哪些情况下是无效的？

更新时间：2019-02-01 01:31:56

问题描述：

我现在有一套房子，一直是闲置着的，之前我是把房子给租出去，但是现在他们的租期也到了，我就打算把这个房子给卖出去，我想要请问一下卖，合同应该怎么签订了？卖房合同在哪些情况下面是无效的呢？请问一下有人了解呢？

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王国学律师
服务地区：辽宁-大连

您好！关于卖房合同在哪些情况下是无效的的问题，
一、违反法律法规政策的房屋买卖合同
　　（一）双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的
　（二）违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的
　　（三）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的
　　（四）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的
　二、双方当事人主体不合格
　　（一）无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
　　（二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
　三、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危
　四、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式
　五、合同一方与第三人恶意串通
　六、其他违反法律法规的其他情形

2018.08.23 20:02:06

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李延宏律师
服务地区：辽宁-大连 131-9019-2091

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你好，卖房合同无效情形如下:1、签约人不合法，合同无效

想要售房合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形：

（1）签约人是未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。

（2）房屋无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。

2、卖房合同内容不合法，合同无效

售房合同成立的必要条件之二，就是合同内容要符合法律规定，不侵害他人、国家、社会公共利益。

3、合同不能如实反映双方意愿，合同无效

在二手房买卖过程中，常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。

2018.08.23 20:01:12

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1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户，合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

5、单位违反规定购房，合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

6、价格欺诈，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

7、非法转让，合同无效。

2018.10.31 23:03:45

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作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写。
第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

2018.12.21 05:32:57

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《合同法》第52条规定的这五种合同无效的情形1、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益3、以合法形式掩盖非法目的　　4、损害社会公共利益　5、违反法律、行政法规的强制性规定

2019.02.01 01:31:56

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