我家买的房子，要求开发商退房，却要说我违约，要扣除我百分之十二的违约金，应该怎么处理

更新时间：2018-07-15 19:55:45

问题描述：

我家买的房子，楼层混凝土结构出现裂缝，而且是规律性的，要求开发商退房，却要说我违约，要扣除我百分之十二的违约金，应该怎么处理，

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汤圣泉律师
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可以起诉退房，在诉讼中提出鉴定是否是严重的质量问题

2018.06.19 08:38:30

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如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿

2018.07.05 07:02:35

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开发商违约后，购房者是可以要求退房的，但必须符合法律规定的条件。根据法律规定，当满足以下条件之一时，购房者可以退房：

1. 开发商和购房者协商后都同意退房；
2. 商品房买卖合同里规定了退房的条件，开发商的违约行为符合该条件；
3. 开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。

此外，退房的法定条件还包括：

1. 购房合同无效，这通常是由于开发商无权处分该房产或存在欺诈情形等原因导致的；
2. 套型误差导致退房，即房屋套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围；
3. 面积误差导致退房，即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例（通常误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房）。

需要注意的是，在实际操作中，购房者应确保将开发商的每一项承诺落实为文字并签字认可，以防止因欺诈情形导致购房合同无效。同时，购房者也应仔细核对房屋套型和面积是否与合同约定一致，以便在出现误差时及时行使退房权利。

2018.07.13 07:01:27

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### 延期交房开发商需要承担的责任

1. **违约责任承担方式**
- 当合同当事人一方违约时，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。
- 商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：
- 延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。
- 逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行。

2. **逾期违约金的确定**
- 依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定。如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

3. **开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用**
- 开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少。根据合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是，根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。
- 对于这一点，我国的相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，合同法的立法本意是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，不能减轻责任。

2018.07.15 19:55:45

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