物业就直接与业主个人签订的物业公约合法吗？物业也没有与业主签订物业服务合同，物业公司想用物业公约代替

更新时间：2018-09-15 20:15:42

问题描述：

小区没有业委会，物业就直接与业主个人签订的物业公约合法吗？物业也没有与业主签订物业服务合同，物业公司想用物业公约代替物业服务合同合法吗？是否必须要根据物业合同来缴纳管理费呢?

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郑创杰律师
服务地区：广东-惠州 135-0018-9553

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该问题要看具体情况而定。一般是按照合同约定履行

2018.06.15 08:31:45

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小区未与物业公司签合同，是很容易引发纠纷的，当业主因此和物业公司发生纠纷，如强收物业费，服务质量很差等，双方又不能通过协商解决的，我们建议小区业主通过业委会限期物业公司搬走，没有业委会的尽早成立，又或者向居委会、工商局等单位部门投诉处理。在必要时，业主也可以通过法院诉讼的方式维护自身权益，追究物业公司的责任。

2018.07.28 17:20:31

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　　物业管理费用的基本构成：　　1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。　　2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用。　　3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用。　　4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用。　　5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。

2018.08.16 05:56:59

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业主公约的简介
业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。

《公约》中除文意另有所指而须作特殊解释外，下列用语将有以下意义：
一、小区：是指在城市一定区域内建筑的、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，配有成套的生活服务设施，如商业网点、学校等。
二、业主：指物业(房屋)所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人。
三、使用人：是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
四、住户：是指业主和使用人。
五、专有物业(专有部分)：指业主在建筑物中依法取得独立使用权并具有排他性的独立空间或区域。
六、共有物业(共有部分)：指小区规划区域内，专有物业以外的属于两个以上业主或全体业主共同所有场所、空间、设备、设施。
七、业主公约：指小区物业管理区域内，为维护全体业主的共同合法权益，保障物业安全与合理使用，经业主大会或业主代表大会三分之二以上表决权通过的，全体业主、使用人、业主委员会必须遵守的行为准则。
业主公约的权利义务
业主是指房地产所有权人。
权利
1. 依法享有所拥有物业的各项权利;
2. 依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;
3. 有权按有关规定进行室内装饰装修;
4. 有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮;
5. 有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮;
6. 有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权;
7. 有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复;
8. 有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目;
9. 有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;
10. 有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议;
11. 有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
义务
1. 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定;
2. 执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;
3. 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;
4. 按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;
5. 业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。
6. 业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用;
7. 明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任;
8. 明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外);
9. 在本物业范围内，不得有下列行为：
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙。外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);
(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;
(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品;
(8)影响市客观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴等行为;
(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音;
(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
(11)法律禁止的其他行为。

2018.09.15 20:15:42

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