也是这个原因房产证办理不下来，现在属于小产权，由于购买的房子没有房产证，这种情况我应该怎么维权？

更新时间：2018-07-27 15:29:02

问题描述：

2013年底买别人的二手房，房子是2010年建的，买房时说的有房产证还没办下来，直到现在2018年了房产证任然没有办理下来，自从买来才发现房子有缺陷，到处裂缝，一直反馈原屋主与开发商，后来开发商修补了一次，问题仍没有解决，原屋主与开发商也一直不给予解决…由于在外地上班，每次回家都要跟原房主沟通房子问题，2017年底小孩大了，在家常住，房子下了场雨，房顶也裂缝了，出现了大面积渗漏，每面墙壁都出现了大约2.5毫米的跟外墙贯穿的裂缝，外面下雨，就顺着裂缝流进屋里，现在满屋子都是发霉的味道，大面积的墙壁仿瓷受潮脱落…开发商看了实际情况决定对屋顶进行整体防水处理，但一直没有采取实际的行动措施，小区其他住户也有开裂的情况，但没我家严重，裂缝各个方向的都有，经水平仪测试发现，墙面都有少许倾斜，属于开发商建筑缺陷，经楼上其他住户说明其楼层属于违法加盖，也是这个原因房产证办理不下来，由于购房时是按商品房有两证购买的，现在属于小产权，违背了当初购买时的意愿，原业主在房子有权限的情况下不告知，当初欺骗说是房子当时做婚房急用，墙面没干就装修所致，后搬入后频繁的裂缝，掉水泥抹面层，原业主才说这个开发商也处理过，搞不定他也没办法，一句话推的干净，后结婚用房请人维修发现墙面砖基都断裂，以前有用钢网固定维修过，由于购买的房子没有房产证，原业主没有给购房合同，维权无门，现实在无法住人，房子时常发出异响，掉水泥块，听得瘆人，这种情况我应该怎么维权？

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杜红涛律师
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你好，你和对方签署了购房合同了吗？

2018.06.07 16:50:35

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由于是亲戚关系，当初说签合同，他说都熟人不愿意签，只有转账记录

2018.06.07 16:59:48
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　　根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：　　1、有符合公司法人登记的名称和组织机构;　　2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;　　3、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元;　　4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员;　　法律、法规规定的其他条件。　　根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。;

2018.06.15 15:00:18

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　　商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。那么，商品房的房产证到底由谁办，　　商品房的房产证到底由谁办，具体操作流程如下：　　一、买房人是申办法定义务人　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”根据该条例的规定，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人(承购人)提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。当然，如果房屋买受人与开发商(出卖人)在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法应当承担违约责任。　　二、　开发商有协助义务　　由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证根本无法办理，因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务，规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，并且“应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。

2018.07.25 15:50:28

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一、成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积

2018.07.27 15:29:02

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