我的房子买了有14年了，房产证和土地使用证没过户，现在要棚户区改造，拆迁了，我该怎么办？

更新时间：2018-07-19 16:02:41

问题描述：

我的房子买了有14年了，房产证和土地使用证没过户，但两证在我手里，当时有买卖协议，卖家也找不到了，现在要棚户区改造，拆迁了，我该怎么办？

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白旭飞律师
服务地区：河南-郑州

建议及时办理变更手续或者向法院起诉确权，要不拆迁补偿时会麻烦。

2018.05.28 10:55:03

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### 国有土地使用证过户相关规定

1. **国有出让性质的土地使用证**可以直接凭房产证进行过户。
2. **国有划拨性质的土地使用证**在过户前需补交土地出让金。

### 国有土地使用权出让概述

尽管国有土地本身禁止买卖，但其使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式进行出让。其中，招标和拍卖具有公开性和竞争性，通常不存在低价出让现象；而协议出让因缺乏竞争机制，可能存在低价或无偿出让的风险，特别是通过协议方式出让的土地。

### 低价出让国有土地使用权的判断依据

判断国有土地使用权是否低价出让，主要依据以下规定：

* **1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》**：规定了土地使用权出让金的收取比例，最低不得低于标定地价的40%。
* **1995年《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》**：明确了协议出让最低价的确定方法，根据土地用途和级别，按基准地价的一定比例确定，具体比例由各省、自治区、直辖市确定。

### 协议出让最低价的计算方法

根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，因此协议出让最低价的计算公式为：

* 协议出让最低价 = 新增建设用地土地有偿使用费征收标准 ÷ 60%

### 企业改制时的土地出让金核算

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地转为有偿使用土地的，需按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算的出让金可能低于标定地价的40%，但此标准不适用于企业改制涉及的补缴土地出让金情况。

2018.05.30 15:54:52

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　　据法律规定，法院裁决使房屋权属发生转移的，当事人应持身份证明、法院裁决文书、原房屋所有权证(共有权证)等资料到房管部门办理转移登记手续，即过户手续。若有关当事人不予配合新的房屋所有人办理登记手续的，新房屋所有人可申请法院强制执行，由法院向房管部门送达协助文书，之后，新房屋所有人可单方持上述资料到房管部门办理过户手续。但如原持证人因故不交出原房屋所有权证(共有权证)使新的房屋所有人仍无法办理房屋户手续的，可按如下程序办理过户手续：　　权利人(申请人)为个人时：请持身份证明到市房屋产权登记中心法律事务科递交公告申请书，同时提交法院的裁定(判决书)、身份证明(因故不能亲自办理时的还须提交公证委托书及受委托人的身份证)原件及复印件各一份。　　权利人(申请人)为单位时：请持单位介绍信到市房屋产权登记中心法律事务科递交公告申请书，同时提交法院的裁定(判决书)、代办人身份证明原件及复印件各一份。　　通过拍卖程序成交的，还应提交法院委托拍卖行的拍卖委托书、拍卖成交确认书。　　法律事务科在受理公告申请后30日内起草公告、报领导签发。在您(单位)向报社交纳公告广告费后，该科帮您(单位)到报社刊登上述公告。之后，该科将刊登公告的整版报纸合档，您(单位)可从该科免费领取该份报纸。　　登报公告规定的期限届满后，持证人仍未交出房屋所有权证(共有权证)时，您(单位)可持上述资料原件及刊登公告的整版报纸到房管部门(军产、涉外产、公房上市的到市房屋产权登记中心，其他的到房产所在的区房管局)申请办理房屋权属登记手续。　　不知你的上述情况实践中多不多，我遇到的案子法院在判决一个人为房屋所有时，一般会判决另一方(义务方)配合权利方办理过户事宜。　　一般当事人直接拿着判决去执行庭申请强制执行，由于涉及行为，如果对方不履行，法院可以采取强制措施从而保证申请人的申请过户行为的进行。

2018.07.13 13:53:45

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　　无房产证二手房过户　　过不了户，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证，如果以后产权证下来以后，也不用再去找房主。因为如果到时候房主找不到，你可就惨了。　　只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。

2018.07.19 16:02:41

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梁静飞律师
服务地区：河南-郑州

你好，协商不成可以起诉处理

2018.05.27 09:30:07

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王丽侠律师
服务地区：河南-郑州

你好，建议具体咨询拆迁办。

2018.06.03 15:51:40

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