在五证获取之前签订的《购房协议书》是否具有法律效应？
更新时间：2018-02-07 13:35:50
问题描述：
2018年7年4月底，在绥中县东戴河购买一处期房，交了定金8万 电商7万，只有定金收据和电汇存根。当时签有《购房协议书》，上有（1）房号。（2）建筑面积100平方米。（3）认购价：单价7000元/平方米，总价900000。（3）付款方式：贷款，首付300000元，余款按照《商品房买卖合同》的约定执行。并注：住宅最终建筑面积以政府房屋产权测量部门实测数据为准，甲乙双方根据实测面积结算放款，多退少补。
2018年7月初再去补齐了首付款（4月底双方约定），此时仍然签订的是《购房协议书》，内容和上次的完全一样，仍是收据和电汇存根，只是日期是当日的。
两次《购房协议书》都有出售方的红章和认购方的签字，但是都没有标注签署《商品房买卖合同》的具体时间。
五证获取时间如下：
《用地使用权》2017年6月xx日
《建设用地规划许可证》2017年6月xx日
《建设工程规划许可证》2017年7月xx日
《建筑工程施工许可证》2017年11月xx日
《商品房（预）销售许可证》2017年12月x日
2018年接到电话通知，签署《商品房买卖（预）售合同》，并办理贷款手续，于是询问自己的房子的面积是否有变化，销售这样告诉我：以前建筑面积100平方米，实际得房140平方米（内含赠送面积40平米），现在合同要改成“建筑面积60平米”，其他都作为赠送面积不计入建筑面积，提高的单价，但是总价不变。
针对上述情况我没有同时，这样不利于购房者将来的利益。
问题（1）我的要求是否合理，《购房协议书》是否具有法律效率？
（2）如果不能按照《购房协议书》签署《商品房买卖（预）售合同》，能否退房？能否将钱款钱不退回？
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