二手房延迟过户需要注意的

更新时间：2018-12-07 15:07:40

问题描述：

刚定了一套二手房,交了2万定金,因为房子房子还没满两年，明年1月才满，所以要等到那个时候去过户，可以节约营业税。但问题是我们约定了在那之前付全款交房，去做顺位抵押和强制公证，中介说到时候我们可以拿着委托卖方的委托书（委托书做强制公证不能单方面撤销）直接去房管局过户。是否真的可以不要房主到场就能过户？据我查的资料了解，中间可能会出现一些风险，包括房东把房再拿去一房多卖是否会存在？（中介说他们已经做了网签，是否有网签之后房子就不能卖给其他人了？）如果过户之前，房东牵涉到一些债务纠纷，我们作为第一位抵押人，就算房子被银行查封，是否我们也是第一个受偿人？房子抵押，是不是在房管局做？二手房可不可以在房管局申请做“预告登记”？据说作预告登记可以管三个月，在这期间，没有权利人的同意，该房产不能做任何处理？

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罗学德律师
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你这个问题没人答？看来还是我们专业点，呵呵。中介给你说的这个办法是可行的，顺位抵押是有效的，可以保证你已经付的全款，然后你只要有房屋产权人的委托书就可以单方面办理过户了。其实这种情况风险不大，你交了钱就搬进去住，时间到了就去房管局办理过户就可以了，一般情况下你住在里面，房东要一房两卖还是很困难的，何况这个房子办了抵押登记，卖不出去的。真正的风险在于，房东要是真签了几个买卖合同，会给你造成一些不必要的纠纷。你要实在胆小，就把营业税交了，政府指导价的5.55%的税也不是太高。希望对你有所帮助哦，谢谢。

2015.08.26 14:23:16

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非常感谢罗律师的详细解答，如果在房管局办理了抵押登记房东没法一房多卖就好，还有就是中途如果遇到房东有债务纠纷，房子被银行查封，我们如果作为第一位抵押人也是首选受偿的是吗？所以全款能有所保障是这个原因对吧。营业税要近五万，所以还是想避税啊，房子还有四个月满两年

2015.08.26 14:53:05

是的，抵押登记是有先后顺序的，先登记先受偿。

2015.08.26 15:02:47
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　　作抵押的二手房能买吗，，希望能给您提供帮助。　　一、作抵押的二手房能买吗　　我国《担保法》做出了明确的规定，为设有抵押的二手房在市场上继续流通提供了解决方案。　　(一)通过按揭贷款购买的房屋　　如果是通过按揭贷款购买的房屋，买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。　　(二)被法院查封的房屋　　如果是被法院等机关查封的情况，一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，即使是已经抵押的房屋，按照法律规定的程序，仍然可以买卖。出卖人也可以在签订合同后告知抵押权人，并以所得价款清偿债务而解除抵押，这些并不影响买卖合同的效力。　　总的来说，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。　　二、二手房买方应注意什么　　1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

2017.12.08 15:47:36

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不能办理过户手续的。因为办理了抵押贷款的房子虽然你还留有房产证,但是他项权证是在银行,在未还清贷款之前是不可以办理过户手续的。

2018.12.07 15:07:40

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李小利律师
服务地区：四川-成都

您好，最好要求房主到场，可以办理预告登记。

2015.08.26 17:01:15

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