商场一楼门面房怎么计算公摊面积?

更新时间：2017-12-18 21:54:46

问题描述：

商场一楼门面房怎么计算公摊面积? 商场说多退少补? 能相信吗? 开发商说商场内走廊外走廊楼梯道都在范围类 80平米的房子不知道实际面积能有50 不 ??? 还说不能保障确定的实际面积...

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公摊面积具体多少以房管局发放的房产证确定的为准，如果认为不合理，可以参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》并向房管局询问。如需帮助请来电或找李永律师当面详询！

2013.06.16 18:45:04

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　　　一、什么是房屋公摊面积?　　(一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容：　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　(二)商品房不应分摊的共有建筑面积：　　1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　二、如何确定公摊面积?　　(一)公摊面积的确定原则：　　产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：　　1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　(二)公用建筑面积的计算方法　　购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：　　1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。　　除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构，最重要的，开发商在销售商品房时，需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益。

2013.12.17 22:47:26

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　　以北京市为例，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字〖2000〗369号)：可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分：　　1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。　　2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。　　不应计入公用建筑空间的主要有：　　1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。　　2.售房单位自营、自用的房屋。　　3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。　　此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。　　369号文对于预售商品房的分摊面积，做了如下规定，“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告”。“售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位”。“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房者结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变;面积减少的，售房单位应按实际售价退款”。　　根据这一规定，自去年10月份以后开盘销售的新楼盘，面积要测量两次：一次在预售前，一次在竣工后。　　由于目前大量开盘的商品房都是期房，建议买房人在购房时注意以下几点：　　把相关内容写进合同，并在合同中加一条：当面积结算发生误差时，分摊面积和套内建筑面积的比率也应当相应调整。比如买房人买了一套100平方米的商品房，如果实测总建筑面积增加了3平方米，那么套内建筑面积也应按比例相应增加，否则买房人补交了3平方米的钱，很可能得到的是3平方米的分摊面积。　　入住时向开发商索要测绘部门的实测报告，因为买房人随后要交纳的公共部分维修基金和房产契税，都和房屋面积有直接关系。　

2015.10.06 14:13:57

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　　如何计算房屋的公摊面积，　　房屋的公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　　那么房屋的公摊面积如何计算呢?分以下两种情况：　　1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。　　各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：　　第1步：计算分摊系数　　分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。　　相关知识延伸阅读：房屋的约定面积与实测面积不符该怎么办　　一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况，如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益。因此，从公平合理的角度出发，购房者可根据具体情况，在合同申明确约定如下解决办法：　　(l)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;　　(2)在一个合理的，买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补;　　(3)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

2017.12.18 21:54:46

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