门面房租赁合同纠纷
更新时间：2013-03-30 08:40:52
问题描述：
律师先生/女士您好！
本人在某镇一服饰市场内有两间门面房，该门面房建在村集体土地上，该市场也属村集体所有，但该门面房产权属本人所有。本人于2007年将该门面房两间约70平米左右出租给席某用作服装销售生意，当时订立了一份十年期的书面出租合同，从2007年元月一日起到2017年元月一日止。该合同是席某拿来的一份格式条款合同，该合同约定租金固定为每年两万三千元，一年一付，以后无论市场行情如何都不允许变更租金。席某并交了四万元的合同履约保证金，双方合同约定租期满后无需退还履约保证金。这样席某第一年连同房屋租金共交了六万三千元。以后租金一年一付。
此后因为物价上涨、通货膨胀、市场发展等因素影响，同地段同面积门面房租金迅猛上涨，2008年涨至两万五六，09年已涨至三万多，直到去年房租已涨至四万每年。市场行情明显已发生变化，本人2009年遂于席某商议当年及以后租金应按照市场行情确定，不再按照当初合同订立的每年固定数额的租金来收取，经双方自愿平等协商后最终达成一致以后租金每年随行就市收取。但是并未就新约定的房屋租金数额订立书面合同，只是口头约定。从09年到13年这五年的租金都是按照当时的市场行情来收取的，直至租金涨到今年的四万每年。这五年席某都已足额缴纳了房租，并无恶意拖欠。
在此想咨询律师先生/女士，现在该门面房的租金已经未按原合同的条款执行而是按照2009年的口头约定执行，那么之前的合同是否还有效？现在的口头约定的租金执行方式是否属于口头合同范畴，是否有效？
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