关于政府控房

更新时间：2015-03-31 17:48:47

问题描述：

我在2011年1月分买了潍坊新天地的房子，当时售楼小姐说是5月就可以交房，可是到现在已经延期1年了也没交房，售楼小姐有冒出，说是政府控房，只能等解控后才分房，一而再再而三的找各种理由延期，请问我该怎么办？

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您好，协商不成建议起诉解决

2012.04.16 23:06:55

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一、延期交房违约金的时间计算

1. 起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期。
2. 截止时间：
(1) 卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋，但因制度调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，计算方法与实际有一定误差。
(2) 实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收及消防验收后，就视为具备了交付条件；如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。

二、延期交房违约金的金额计算

《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”。实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：

1. 认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由原则，予以支持。
2. 经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。
3. 经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。

三、延期交房引起买方损失的计算

如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量。一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。

四、可预见规则在延期交房的法律适用

《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则诸如子女上学等问题不具备可预见性。

2014.01.19 09:18:58

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**开发商延期交房怎么办**

1. 购房者要注意开发商是否能在约定的期限内交房，并在签订购房合同时明确约定。若开发商不能按时交房，购房者应给予开发商一个宽限期，但开发商需承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算。
2. 若开发商在宽限期内仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求开发商返还购房款及利息，同时支付违约金。

**业主如何应对开发商的延期交房**

1. 在合同中要明确不可抗力的范围，包括施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题等，以减少不可抗力的模糊程度，防止开发商以此为由拖延交房。
2. 若开发商因商品房工程质量、消防、电梯等基础设施不完善而不能及时取得《竣工验收合格证书》，业主可按合同规定拒绝入伙。对超过交房期限的，业主可在交涉无果的情况下依法提起诉讼，索赔违约损失。

2014.05.07 03:52:15

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开发商延期交房怎么办?

(一)买受人的合同解除权

出卖人延期交房，属于“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照法律规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。按照相关解释，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。

(二)出卖人支付违约金或者赔偿损失

按照法律规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商可能会以违约金过高为由要求减少违约金数额。针对这一抗辩，开发商需要证明违约金确实超过损失的30%，否则每日万分之几的违约金并不算“过高”。

购房者应注意区分是否有延期交房的合理理由，并在签订合同时明确约定交房条件和时间以及延期交房的处理方式，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。

2015.03.31 17:48:47

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