2012最新房地产法

1.不成立
2.1、房地产交易：房地产交易的分类：第一，按交易形式的不同，可分为：A、房地产转让B、房地产抵押、C、房地产租赁。第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：A、国有土地使用权及其地上房产的交易；B、集体土地使用权及其地上房产的交易。现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拨性质的不同进行分类。第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为：A、受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)；B、非受限交易(如商品房交易等)。第四，按交易客体存在状况的不同，可分为：A、单纯的土地使用权交易、B、房地产期权交易C、房地产现权交易
2、房地产交易的一般规则。房地产交易应遵循以下一般规则：(1)房产权和地产权一同交易。（前为新增）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有．他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。(2)权利、义务承接。房地产交易时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；房地产交易中，前一个权利人负载于房地产上的权利和义务依法或依约承接给后一个权利人。(3)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平，公开的原则，按用国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。(4)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。(5)依法登记。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。
房地产转让：房地产转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、房地产转让的一般性禁止。房地产交易客体其有合法性，是房地产转让行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、房地产转让的一般条件与程序。房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。
3、出让土地使用权的转让。为防止用地者单纯实施土地投机、炒卖地皮，哄抬地价，城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志，一经生效即具有法律效力，受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行，因此，城市房地产管理法规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图．基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更。若变更应依法履行相应手续。因此，城市房地产管理法规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
4、划拨土地使用权的转让。划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。其实施房地产转让时．应依法获取国有土地所有者代表同意井与之分享土地收益。因此，城市房地产管理法规定：(1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批：有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

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