请资深律师作答，求助二手房纠纷。
更新时间：2011-12-23 08:12:20
问题描述：
我于去年10月买下一套价值81.75万的房产（算二手房）。并与卖家中介签订了3方合同。（当时开发商还没有给卖家下房产证，至今也没下房产证）。
当初这房子，开发商承诺卖家今年的3月下房本，我们签订的3方合同也写明于2011年5月前做过户。（但现在开发商还没有给卖家下房产证）
因卖家是贷款买的这个房子，所以我们在支付了2万元的定金后又额外支付了38万现金的首付。
买房子是，说好了过户费我出。（合同写出，由国家调控政策导致的税费增加或减少，由法律规定的双方各自承担。） 但由于今年年初国家出台了新的二手房政策，营业税又之前的差额5.5%上涨到了全额房价的5.5%；多出来了4万元的营业税。我们双方都不想出，至今也没个结果。但营业税本就该卖家承担啊。
我在卖家允许的情况下把房子都装修好了，花费约10万元（并签订补充协议，写明由卖家的原因导致合同无法履行；卖家赔偿我全部装修费用）。
以上就是细节，求助各位律师帮助解答一下：
1.开发商没有给卖家下房产证（他们合同签的是今年3月下），所以卖家没有在我们合同的规定时间内能够过户。（我们合同签的今年5月前办过户）。这样的情况下，卖家的逾期过户可不可以定位为违约行为？应不应该承担违约责任呢？
2.多出的4万元营业税，是否应该卖家承担呢？如果他不出，是否归为违约行为？
3.如果上述的2点能视为卖家违约，我的装修款10万元，定金2万元，首付38万元，法律上卖家是否应当返还？
4.我如果采取诉讼，若胜诉了他们就是不给钱怎么办呢？可不可以在诉讼的过程中就冻结他的财产，或有什么办法保证他可以返还我的钱财呢？
谢谢，请详细解答。
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