买了开发商带长期租约房产所产生的租赁纠纷
更新时间：2011-05-21 13:10:02
问题描述：
我和朋友在一年多前向一个跨国地产开发商购买了几套带有5年租约的房子。租赁合同是由这个地产开发商和著名的国际学校所签定，而地产开发商在合同进行近一年时决定出售。由于租赁时间仍有4年，且规定租金是固定往上加，合同并没规定可以因为市场因素而变更。且提前终止的条件也有所限制，并规定了违约方要对非违约方的实际损失进行赔偿。此外，合同也约定由开发商所属的物管公司管理这个租赁合同（但要由新业主支付服务费），因此最后才买了房。
但一年多来，学校已第二次要求更改租金，每次都是以提前中止合同来威胁就范。去年由于全球景气不佳，刚过户几个月，加上要求的是延缓一年再上调租金，在没有开发商所属的物管公司的居中协调下，第一次的租金协议很快就签署了。不到一年，学校竟要求开发商所属的物管公司转达调降近25％租金的要求，并连带取消原合同及协议中规定的每年上调5％的条文。这样一来就有2年会有至少30％以上的租金收入差异。
学校坚持调降，因为现在市场租金行情比较低，选择也多，以宁可违约赔2个月押金当违约金来威胁再次就范。
地产开发商再三表示合同是有约束力，开发商所属的物管公司也表示已努力协调了，但如学校坚持己见要违约，他们都表示和他们一点也没关系，那是学校和新业主的问题。
我们想知道：1。学校可以在合同没约定的情况下，以不接受调降租金的要求为前提来中止合同吗？在合同中可提前终止的条件并没这一条。2。如学校坚持中止，我们一定要接受吗？真如他们所说的只赔2个月押金吗？3。违约方要对非违约方的实际损失进行赔偿，－－－是否可要求赔偿剩余未到期的租金收入？因为我们是已计算了租赁的总收入和成本的关系才决定购买房子的。4。那些法规是我们可参考的依据呢？5。国际学校受中国法律约束吗？6。地产开发商和开发商所属的物管公司是否有那些工作是其应尽的义务呢？那些情况下才是真的和他们一点关系都没有呢？7。如学校坚持违约，我们可寻求那些管道来主持正义呢？8。上海有特别对这样的情况（买卖带租赁房产）作规范的法条吗？9。我们溢价购买此房产是不争的事实，但对我们而言，我们买的是房子和那五年的合同（我们在下了订金没多久，就被要求补签－－－四方协议，证明我们在购买前已知道有5年合同，要求新业主和学校都要遵守）。而反观现在的情况，我们有被骗的感觉。这是否有广告不实的嫌疑呢？
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