义乌市划拨土地转为出让，出让金如何计算？

更新时间：2017-04-27 07:40:04

问题描述：

义乌市商业用地115平方米其中50平方米是出让，65平方米是划拨，评估价为735万元，拍买时65平方米是划拨土地，应缴纳出让金应该是多少？

承诺：保障您的权益，解决您的疑惑，我们的律师为您提供专业服务，5分钟内响应

立即咨询

找法网咨询顾问
已帮助451532 人 · 响应时间平均5分钟内

咨询我

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金金数额计算方法如下：一．有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40％计算二．发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。三．通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。四．划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。以上观点为上海工业房地产测评研究中心第三方结论，仅供参考！根据新的土地基准地价，国有土地使用权由划拨改为出让的，其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×40％×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数。房改房和经济适用房的国有土地使用权由划拨改为出让的，其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×缴纳比例（10％）×出让土地面积×年限修正系数。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆迁许可证实施拆迁的房屋，其安置房国有土地使用权由划拨改为出让的，按老政策享受，即每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×10％×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×0．5。总之，各地的土地出让金计算方法是不一样的，最好咨询当地土地部门。

2014.03.22 12:40:27

点赞
平台法律顾问团队官方
已帮助1107754 人 · 响应时间平均1分钟内

咨询我

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，政府还应制定补助和奖励办法，对被征收人进行补助和奖励。

对于被征收的房屋，无论是出让土地还是划拨土地，均按照货币补偿的基准价格进行评估，并结合房屋成新、结构、装饰装修成本等因素确定补偿金额。在拆迁过程中，出让土地的房屋产权人可能会面临土地出让合同中止的情况，此时产权人可与土地出让方（政府）协商未履行部分的土地出让金返还或部分返还问题。这涉及到行政合同的变更，与国有土地上的房屋征收是两个不同的法律关系。

在实际操作中，无论是出让土地还是划拨土地上的房屋，其补偿标准大致相同，约为25000元/平方米。因此，并不能说出让土地的房屋产权人就吃亏了。

2016.03.15 13:43:05

点赞
交通事故律师团队推荐
已帮助762948 人 · 响应时间平均1分钟内

咨询我

1. 全产权单位房二次交易时，只需由卖方补交2%的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间自产权证发放之日算起。
2. 房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。在上市转售时，存在补交土地出让金的问题。房改房产权证分为按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证意味着该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，但收益权上受到一定限制。原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，补交购房时标准价与成本价的差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。
3. 拥有100%的产权证说明该房屋的使用、占有、处置、收益的权利全部归产权人所有，即全产权，不需经过原产权单位同意即可处置。如果房屋是全产权，并且已有房产证，则可以进行交易。
4. 全产权的房改房交易费用包括：契税（普通住宅按买价征收1.5%，非普通住宅按买价征收3%，由买方承担）、营业税（取得房产证未满2年按房价的5.5%收取，由卖方承担）、个人所得税（取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取，由卖方缴纳）、交易费（6元/平米，双方各付一半）和登记费（80元，由买方缴纳）。

2017.04.27 07:40:04

点赞
平台广州律师团官方

专业本地律师团队 · 7x24小时在线服务

咨询我

如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。