专家帮分析一下此购房协议，维护我的合法权益
更新时间：2010-12-03 01:01:17
问题描述：
我先把协议简要叙述一下：
房屋认购协议书
出卖人：某公司
买受人：某某
买卖双方再公平、自愿、协商一直的原则下签订以下协议：
第一条：买受人意向认购某小区住宅楼1号楼1但愿301室，建筑面积XXX，建筑单价：XXX（最终面积以房管局确权为准）全款XXXXX元。
第三条：买受人签订本协议书的同事必须交纳现金200000元整。
第四条：出卖人应自送达买受人签订《商品房买卖合同》通知之日起五日内保留该套房屋，不得另行出售他人，否则视为出卖人违约，出卖人应返还买受人全部认购金。
第五条：买受人应自接到出卖人通知起五日内于出卖人签订《商品房买卖合同》，并同时支付房款（或办理相关贷款手续），否则视为买受人违约，出卖人有权另行处理该套房屋。
第六条：此价格不享受其它优惠活动。
第七条：本认购合同一式两份，签字盖章后即时生效。
出卖人：签章 买受人：XXX
电话：XXX 身份证...电话
2009年10月11日
原本口头约定今年10月交工，可是现在推到明年6月了。而且要求补齐全款，不然就退回认购金，另作销售。而且补缴全款也不能做贷款，开发商说明年5月份才可以贷款。买的时候5000多，现在涨到7000了
1，此协议是否有效
2，怎么样最大限度的维护消费者权益
这个协议基本上是稀里糊涂签订的，请大家帮帮我！
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