如何认定无效合同

更新时间：2010-05-18 17:35:57

问题描述：

请问应该如何认定无效合同？我上个月买了一套房。后来才发现卖房者不是房屋的所有权人。那我之前签的房屋买卖合同是不是无效了？

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●产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

●侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

●单位违反规定购房，合同无效。

机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。

●价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

●非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3.依法收回土地使用权的；
4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；
5.权属有争议的；
6.未依法登记领取权属证书的；
7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2010.05.18 17:18:05

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潘晓枫律师
服务地区：天津-天津

不一定，需带材料当面咨询律师。

2010.05.18 10:45:26

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滕月辉律师
服务地区：天津-天津

不一定，具体需看对方是否有权处置该房屋，建议带材料当面咨询。

2010.05.18 12:00:42

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王颖律师
服务地区：天津-天津

要看卖房者是否有权处分房屋。

2010.05.18 13:31:08

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张黎明律师
服务地区：天津-天津

对方无权处分，如果所有权人不追认，就属于无效合同！

2010.05.18 14:04:19

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任秀福律师
服务地区：天津-天津

要看具体情况，若对方有授权则为有效；若对方为无权处分则为效力待定，需要追认

2010.05.18 17:35:57

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