签订房产合同时候，有租客，但没有租赁合同

更新时间：2010-03-30 22:30:02

问题描述：

签订房产合同时候。补充合同，是否有租客，填写是。因为上家说有远房亲戚（没有户口在房子里）在看守房子时候，擅自出租给别人。产权人没有和租客签订租房合同，更没有备案。同理，远方亲戚也没有签订合同和备案。请问这里是否存在租客优先购买，我是否属于善意第三者？我房产证拿到后，有没有权力赶租客走？万一远方亲戚伪造租赁合同怎么办？

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你可以要求卖你房子的人去赶人走，否则，对方就违约，告他。具体可以电话联系我。

2010.03.30 20:20:55

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张玉光律师
服务地区：上海-上海 138-1713-3665

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你是善意第三人，上家应该按照买卖合同的约定履行合同。

2010.03.30 19:29:48

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宋禕律师
服务地区：上海-上海

只要租客的租赁关系受到产权人的追认，买卖不破租赁。
如果你的补充条款中明示有租客，你也不为能主张自己不知情。

2010.03.30 19:34:22

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张红卫律师
服务地区：河南-平顶山

你好，你是善意购买。但如果有承租人，应当询问承租人是否购买。

2010.03.30 19:47:53

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周军俊律师
服务地区：上海-上海

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)（沪高法民一[2005]14号）：2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
　　租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
　　最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
　　但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

2010.03.30 20:14:11

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楼理灿律师
服务地区：上海-上海

答：1、如果房东跟租客签订了房屋租赁合同，则租客有优先购买权，但是房东提前告知租客、租客在合理时间内未表示要行使优先购买权的或者租客明确表示放弃优先购买权的，则租客不能主张优先购买权。
2、有租赁合同的，您要继续履行租赁合同。
3、建议您在签订合同之前先确定租赁的情况。或聘请律师介入。

2010.03.30 22:30:02

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