什么是小产证

更新时间：2009-09-26 15:37:39

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什么是小产证

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朱绍显律师
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房屋产权起先是不分所谓什么大产证、小产证的，但我国在房地产开发过程中，随着开发成本的提高、开发用地的紧张及购房者的需求等因素的影响，导致房产市场领域出现了的一些“中国特色”，即在社会上形成了一些约定俗成的说法，所谓“大产证”（大产权）简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房；所谓“小产证”（小产权）是而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的又叫什么乡产权房。
严格意义上讲根据我国《土地管理法》和相关法规规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。”换言之，只有国有土地才可用于商品房开发建设，开发商在履行合法开发立项手续后，办理土地出让手续并按规定上交给国家土地出让金和使用税、费，再由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证等，这样的商品房称为大产权房。如果要使用农村集体所有土地，则必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行依法出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。未履行上述程序而直接进行开发的房屋，因为并没有经过国家房管部门的许可，没有履行法定手续（实质上是巧立项目名目、违法逃避相关费用支付，将不能用于商品房开发的土地进行开发销售谋利，但是已经既成事实，购房者的利益国家应当出台相关政策予以保护！）自然无从颁发产权证，这种房屋被称为小产权房。小产权与大产权的本质区别在于是否包含有土地使用权，大产权房屋具备完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权。

2009.09.26 15:37:39

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